一、基本案情

　　周某在县城建有房屋一栋，2008年7月办理了产权登记手续。次年，周某因生意亏损，欲将该房出售。朋友李某知悉后欲购买周某房屋,经过洽谈，周某将该房作价60万元出售给李某双方于2009年8月15日签订了《房屋买卖合同》。合同签订当天，李某支付了购房款50万元给周某，周某将房屋产权手续交给了李某，双方约定在两个月内办理产权过户手续后由李某支付完余款。合同签订次日，周某外出务工，双方失去联系，后李某亦外出务工，买卖房屋一直未能办理过户手续。2011年中秋节，周某回家过节，此时李某仍未回家。周某见当地房产已大幅升值，即到当地房管部门通过挂失补办了房屋产权手续，将该房以90万元的价格出售给陈某，并办理了房屋过户登记手续。2001年底，李某外出务工回家，找到周某要求其办理房屋过户手续，周某告知房屋已另卖给陈某。周某同意退还购房款并按银行贷款利率付息给李某，但李某不允，只要房屋，双方发生纠纷。李某于2012年3月将周某诉至法院。

　　二、分歧

　　法院在审理过程中，出现两种不同处理意见。第一种意见认为，李某与周某签订的《房屋买卖合同》有效，应继续履行，讼争房屋归李某所有。虽然周某已将房屋另售陈某，并办理了过户手续。但周某在将房屋另售陈某时隐瞒了该房已出售给李某的事实，具有欺诈性。法院应追加陈某为本案第三人，将周某与陈某签订的《房屋买卖合同》撤销。

　　第二种意见认为，虽然李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，但双方未办理产权过户手续。现周某已将该房另售陈某且办理了产权过户手续，实现了物权转移登记，陈某取得了房屋的合法物权。因此，李某与周某签订的《房屋买卖合同》已不能实现其目的，无法实际履行。法院应判决解除李某与周某签订的《房屋买卖合同》，由周某退还购房款给李某，并按违约责任赔偿李某的经济损失。

　　三、评析：笔者同意上述第二种意见，其理由是：

　　本案是典型的“一物二卖”。李某与周某签订的《房屋买卖合同》是有效合同，李某已实际支付了大部分购房款，为什么还不能取得房屋所有权？这就牵涉到不动产转让中的合同效力与物权效力的关系了。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从该法条可看出，不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。基于此，我国对物权变动在立法原则上采用的是债权形式主义，意思主义是例外。

　　何为债权形式主义？这是与意思主义、物权形式主义相对而言的。我们知道法律行为是引起物权变动的诸法律事实中最重要的一种，基于法律行为的物权变动如何进行，各国物权立法上有三种模式，即意思主义、物权形式主义、债权形式主义。意思主义是指对物权的设定与移转仅因当事人的债权意思表示而发生效力，亦即标的物所有权移转仅以买卖合同为依据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记为所有权移转的生效要件。本案的第一种处理意见就是这种观点。而物权形式主义则指标的物所有权的移转除了买卖合同外，还需要当事人就移转标的物所有权达成物权合同再加上登记或交付始能移转所有权。这种物权变动显得烦琐。债权形式主义指的是意思主义与登记或交付的结合，其核心是：物权的变动，只需在债权的意思表示之外加上登记或者交付即可，不需另有物权的合意。由此，债权形式主义引起　物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记或交付是物权变动的表现形式。我国物权立法原则上采用的是这一模式。具体到本案，李某与周某签订的《房屋买卖合同》，仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。

　　由上可看出，合同效力与物权效力是两个应当区分的概念。合同有效并不必然产生物权的变动，但物权变动的前提是必然合同有效。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就说明以发生物权变动为目的基础关系，主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为，也就是前述所说的前提，而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是如本案物权出让人周某的“一物二卖”，其中一个买受人陈某先行进行了不动产登记，其他的买受人李某便不可能取得合同约定转让的物权。

　　因此，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。而登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。登记针对的并非合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。本案中李某与周某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但因没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，李某不能取得物权。相反，陈某与周某就房屋买卖达成了合意即签订了合同，并办理了产权转移手续，房屋所有权发生了转移，陈某取得了物权。所以，在不动产转让中把握好合同效力与物权效力的关系就显得至关重要了

　　（作者单位：湖南省道县人民法院）
江西省人民政府


江西省人民政府关于鼓励支持社会力量办学的若干规定
江西省人民政府



为进一步深化教育体制改革，调动社会力量办学积极性，积极鼓励和支持社会力量以多种形式办学，尽快形成以政府办学为主体、公办学校和民办学校共同发展的格局，促进我省教育事业的发展，满足人民群众日益增长的教育需求，根据《中华人民共和国教育法》和《中共中央国务院
关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》以及国务院《社会力量办学条例》，结合本省实际，现就鼓励支持社会力量办学作如下规定：
一、社会力量办学是社会主义教育事业的组成部分，要充分认识社会力量办学的地位和作用，大力宣传改革开放以来社会力量办学所取得的显著成绩，充分把握社会力量办学面临的大好机遇，坚持社会主义办学方向，加大社会力量办学发展力度，为实施“科教兴赣”战略，为全省经济
建设和社会发展与新世纪江西教育的全面振兴作出贡献。
二、积极鼓励和支持社会力量以多种形式办学。可以实行公办民助、民办公助、国有民办、社会力量独资、股份制联办等多样化的办学形式。凡符合国家有关法律法规，有利于增加教育投入，有利于扩大教育规模，有利于提高教育质量，有利于满足社会对教育需求的各种办学形式都可
以大胆试验，积极探索，促进社会力量办学迈出更大的步伐。
三、积极鼓励社会力量举办以社区为依托的民办或公办与民办并存的幼儿教育。允许在保障适龄儿童、少年均能就近进入公办小学和初中的前提下，设立少数民办小学和初中，以提供择校机会，但不能搞一校两制。大力支持、积极引导社会力量举办高中阶段的教育和高等职业技术教育
。民办高中阶段教育的学校可享受公办学校同等待遇。各级各类民办学校要坚持正确的办学方向，制定严格的规章制度，加强管理，努力提高办学质量与水平。
四、积极吸纳社会资金办教育，大力支持社会力量参与发展教育。经教育行政部门审批的独立设置全日制民办学校和经劳动行政部门审批的独立设置全日制各类职业培训机构（不含长期培训班），与公办学校一样享受国家规定的减免税费政策。校舍建设可以纳入当地城乡建设规划，在
征用土地和减免建设配套等有关规费方面，享受与公办学校同样的优惠政策。企业用税后利润在本地投资办学的，与其投资额对应的企业所得税地方所得部分，由同级财政拨给学校，全额用于办学。民办学校依法登记注册开办的校办产业，享受公办学校校办产业的政策优惠。允许民办学校
接纳社会捐助，专项用于校舍建设和教学设施的添置。地方各级人民政府及有关部门依照有关规定，对社会力量办学可以给予贷款、奖励及优先出租或转让闲置的国有资产等政策优惠，但学校不得将其再转让、出租、抵押，且一定要用于教育。
五、民办学校可以面向社会自主招聘教职员工。民办学校可通过县以上（含县）政府人事行政部门所属的人才交流服务机构实行人事代理，实行公办学校和民办学校教师之间的相互流动。吸收公办学校教师和大中专毕业生到民办学校任教，允许技师、高级技师到民办学校任实习指导教
师。公办学校教师到民办学校任教，应计算工龄。民办学校专任教师在公办和民办学校工作期间连续计算教龄，其教师资格认定、业务进修培训、职称评审、评优表彰等，与公办学校教师一视同仁，纳入教育行政部门统一管理。民办学校必须按国家和省有关规定办理教职员工养老、医疗等
社会保险。
六、依法保障民办学校学生的合法权益。民办学校学生在升学、考试和社会活动等方面，享有与公办学校学生平等的权利。民办学校学生的就业，实行面向社会平等竞争、择优录用的原则，用人单位不得歧视。
七、依法保护办学投资者和学校的合法权益。任何部门、组织和个人不得向社会力量举办的教育机构收取未经省级以上人民政府批准的费用，不得侵占或非法征用民办学校的财产。要加强对民办学校的资产管理，政府减免的税费以及学校接受社会的各种捐助费、赞助费，不得作为投资
者的回报，应当用于学校建设。有关行政机关和司法机关必须保障学校正常的教学秩序，及时查处扰乱学校治安秩序、破坏校舍和场地、危害师生人身安全等违法行为。
八、加大依法扶持、依法管理的力度。省政府将制定实施国务院《社会力量办学条例》的暂行办法，确保社会力量办学依照法规规定健康发展。教育行政部门应当制定和完善各层次、各类型民办学校的设置标准，劳动行政部门应当制定各类职业技能培训机构的设置标准，严格把好审批
关。对武术类学校要严格审批，对社会有危害的气功类学校不得审批。对那些一无资金，二无设备，未经批准的非法办学机构要坚决取缔；对不按政策法规办事，管理混乱，损害民办教育形象，在社会上造成恶劣影响的学校要予以撤销，对办学者要追究有关法律责任。
九、切实抓好本地区社会力量办学的统筹规划、综合协调和统一管理工作，县级以上教育、劳动行政部门应当设立社会力量办学管理机构，建立年度检查评估制度，加强对民办学校和职业技能培训机构申办资质评估和办学水平评估，监督保证社会主义办学性质和办学方向，监督保证国
有教育资产不流失和教育机构资产的不断增加积累，监督保障教育的质量和标准，并切实由单纯依靠行政手段管理，转到综合运用立法、资助、政策引导、信息服务、监督评估等手段宏观管理的轨道上来。对成绩显著的民办学校及其举办者、管理者和优秀教师，各级政府要予以表彰奖励。

十、民办教育机构要认真贯彻执行国家有关社会力量办学的法律法规，坚持正确的办学方向。要全面贯彻国家的教育方针，全面推进素质教育，提高教育教学质量。要建立健全党、团、工会组织，切实加强德育工作。要切实加强内部财务、财产管理，规范办学行为，办出特色和优势，
扩大自身的实力和竞争能力，更好地促进民办教育健康发展。



2000年10月27日