试论我国不动产物权登记制度的立法完善

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陈　儒　
　　不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制度的立法完善。
　　一．不动产物权登记制度的基本理论。
　　1、不动产物权登记制度的法律意义。
　　不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
　　2、不动产物权登记的性质及登记机关
　　不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。
　　关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。
　　关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法：
　　一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
　　二是登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。
　　三是任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。
　　3、不动产物权登记的法律效力。
　　不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。
　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采此立法例。
　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
　　另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。
　　一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效力”是指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。
　　二是依法律行为以外的法律事实而取得物权者，不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地回复、附和、房屋新建等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，此等场合，物权人在登记以前，不得处分已取得的物权。
　　二、我国不动产物权登记制度的现状及其存在的问题。
　　我国迄今尚未制定物权法，也没颁布专门的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释，不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立，而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的主要问题有：
　　1、登记的法律依据不统一。不动产物权登记，通行的做法，实质上依据一国民法典之有关规定，程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门。
　　2、登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
　　3、登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述，世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力，而我国现行法不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。问题是，如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。
4、绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力，我国立法一向采纳登记要件主义，如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》，以及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。
　　5、把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。
　　显然，现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记制度属性，混淆了物权变动和债权变动。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，属诺成性合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。依据合同的规定，不动产物权的出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
　　三、我国不动产物权登记制度的立法完善。
如上所述，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善，笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：　
　　1、通过物权立法，统一不动产物权登记的法律依据，消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。
　　2、制定不动产登记法，规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度。　
　　3、统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。
　　4、登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义，以确定登记内容的真实性。登记机关因自己过错造成登记错误，给当事人造成重大损害的，应负赔偿现任。
　　5、在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。对于法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，实行登记生效主义，非经登记，不生不动产物权变动的效力；对于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，则不以登记为生效要件，但在登记之前不得处分已取得的不动产物权，理由如前所述，在此不再累述。
　　6、明确登记的物权制度属性，正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。因此，建议将来在制定物权法时，应规定如果当事人未就不动产物权的转移及时办理登记手续的，只要合同合法有效，应当允许当事人继续补办登记；如果出卖人违反合同规定，“一物二卖”，并办理了不动产物权变动登记的，买受人则不能要求继续补办登记，但可以要求出卖人承担违约责任。
　
　　

　　
　　


浙江省民政厅 浙江省建设厅


浙江省民政厅、浙江省建设厅关于印发《浙江省避灾安置场所建设和管理办法（试行）》的通知

浙民救〔2007〕216号


各市、县（市、区）人民政府：
　　经省政府同意，现将《浙江省避灾安置场所建设和管理办法（试行）》印发给你们，请结合本地实际，认真贯彻执行。
　　我省是多灾易灾的省份，特别是台风等自然灾害频发，严重威胁人民群众的生命和财产安全。加强避灾安置场所建设，在灾害来临前及时转移安置群众，提供安全可靠的避灾安置场所，保障好群众的基本生活，是有效应对自然灾害、最大限度减少人员伤亡的重要措施。各地要从实践“三个代表”重要思想、落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强避灾安置场所建设和管理工作的重要意义，切实加强组织领导，明确工作要求，抓好任务落实，认真做好避灾安置场所建设管理的各项工作。
　　避灾安置场所建设和管理是一项新的工作，各地要统筹安排，加强规划，扎实推进。已经开展试点的地区，要完善布局，健全管理制度；尚未开展试点的地区，要在做好建设规划的基础上，选择部分易受自然灾害侵袭、存在灾害隐患的乡镇、村开展试点，并逐步推开。力争到2009年上半年，全省基本建成覆盖县、乡、村三级的避灾安置设施。同时，要进一步建立健全避灾安置场所建设和管理规章制度，完善救灾特别是转移安置预案，适时组织演练，确保避灾安置场所有效发挥保障群众安全的作用。各级民政、建设部门要加强避灾安置场所建设和管理的组织实施和检查指导工作，要与防汛、公安、卫生、国土资源、财政、民防等部门密切配合，确保避灾安置场所建设和管理工作顺利推进。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年十月二十五日



浙江省避灾安置场所建设和管 理 办 法（试 行）


第一章 总 则
第一条 为增强灾害防御能力，规范避灾安置场所建设和管理，确保人民群众生命安全，制定本办法。
第二条 本办法适用于全省各类避灾安置场所，包括避灾中心、避灾所、避灾点等。
第三条 本办法所称避灾安置场所是指由县级人民政府确认或组织建设，在灾害来临时为群众提供避护和基本生活保障的场所。
避灾安置场所的安置对象为因洪涝、风雹、台风（包括热带风暴）、地震、滑坡、泥石流等自然灾害和其他突发公共事件需要转移安置的当地群众及外来人员。
第四条 避灾安置场所建设和管理要坚持以人为本、科学规划、质量第一、安全保障、综合利用的原则。
第五条 县级人民政府负责避灾安置场所的修建、确认和统一管理工作。
乡镇（街道）、村（社区）以及确认为避灾安置场所的产权单位（以下统称避灾安置场所管理单位）负责避灾安置场所的日常管理和维护工作。
县级民政、建设、防汛、公安、卫生、国土资源、财政、民防、电力等部门按照各自职责做好避灾安置场所建设、管理、运行保障等工作。
第六条 转移安置对象在避灾安置期间，由政府负责基本生活保障。
第二章 避灾安置场所设置
第七条 避灾安置场所建设要纳入县市域总体规划和村镇建设规划。
第八条 避灾安置场所布局要优先确认现有人防工程、体育馆、影剧院、会场、中小学校、社会福利设施、村（社区）办公和活动场所等公共建筑物和修缮后符合避灾安置要求的公共建筑物。根据需要，可将符合条件的企事业单位有关建筑设施列入避灾安置场所的范围。
确实没有符合避灾安置要求公共建筑物的，应在统一规划的前提下，建设具有避灾安置功能的综合性公共服务设施。
第九条 避灾安置场所选址应避开易受泥石流、滑坡、洪涝等灾害威胁的地段，选择地质条件好、地形安全、交通便利、人员转移快捷的地方。不能避开地质灾害易发区的，应进行选址的地质灾害危险性评估。
第十条 避灾安置场所主体建筑应为钢筋混凝土结构。
第十一条 县级及县级以上避灾安置场所原则上采取确认的办法，充分利用人防工程、体育馆、影剧院、会场等公共建筑物，主要考虑外来人口的避灾安置所需。
第十二条 乡镇、村级避灾安置场所要按照就近、就便的要求设置，便于群众及时快速转移安置。
第十三条 经有资质的房屋质量安全检测机构鉴定，房屋质量符合要求的农村居民住房可以作为临时避灾安置场所。
第十四条 利用已有公共建筑物作为避灾安置场所前，应委托有资质的房屋质量安全检测机构鉴定。符合要求的，方可作为避灾安置场所。
第三章 避灾安置场所建设
第十五条 新建、改造避灾安置场所项目，根据服务对象、服务范围，由县级人民政府确定项目建设单位，履行项目建设单位的责任和义务。
第十六条 投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的新建、改建避灾安置场所项目要严格按照工程建设基本程序，实施施工图设计审查、施工许可、工程质量安全监督、竣工验收、竣工验收备案等制度。
第十七条 投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的新建、改建避灾安置场所项目，建设单位应委托具备资质的设计、施工单位进行设计、施工，并指定专人对项目建设过程中质量安全工作进行监督管理。项目建成（改造）后，由建设单位委托有资质的房屋质量安全检测机构鉴定，符合要求的，方可作为避灾安置场所。
第十八条 避灾安置场所发生损坏或出现安全问题的，要及时进行修缮。符合质量要求后，方能投入使用。
第十九条 避灾安置场所房屋主体建筑、电线电路、消防设施等要做到定期检查、定期维护，并予记录。
第二十条 避灾安置场所要设置相应的标志，便于避灾群众识别。避灾安置场所内需张贴建筑平面图，标明功用区和安全撤离通道等。
第二十一条 避灾安置场所应安装（配备）应急照明设施，储备一定数量的食品、饮用水等生活必需品。规模较大和有条件的避灾安置场所，应配备必要的医疗急救、救灾、灶具等设备，保障避灾群众基本生活需求。
第二十二条 避灾安置场所建成后，各级政府和有关部门要定期组织人员进行业务培训，开展避灾演练，充分利用避灾安置场所开展减灾救灾知识的宣传教育，提高灾害应急响应能力和群众防灾减灾意识。
第四章 避灾安置场所使用管理
第二十三条 县级人民政府要建立健全避灾安置场所使用管理制度，并向公众公开。民政、建设部门要会同有关部门加强对避灾安置场所使用管理情况的监督检查。
第二十四条 避灾安置场所管理单位要确定专人负责避灾安置场所日常维护管理。
第二十五条 加强避灾安置场所各类救灾物资管理，定期检查，及时补充、更换食物、日用品等。汛期结束后，经县级民政部门批准，更换的保质期内的食物可转入当地慈善超市，或用于对困难群众的救助。不得将过期变质食物发放给避灾安置群众食用。
第二十六条 避灾安置场所应急启用，由县级人民政府宣布，并统一指挥管理。民政、公安、交通、卫生、教育、建设等部门各负其责，指导、协助乡镇人民政府做好避灾群众的转移安置。在特别紧急情况下，避灾安置场所启用可由乡镇人民政府决定，并报告县级人民政府和民政部门。
第二十七条 避灾安置场所启用后，避灾安置场所管理单位要及时组织干部和志愿者加强对避灾安置人员的管理和服务，对避灾安置人员进行进出登记，做好食物等基本生活用品的发放、登记，安排好群众的基本生活，安抚受灾群众情绪，全面掌握避灾群众的动态，维护好避灾安置场所秩序。
第二十八条 加强避灾安置场所卫生、防疫和食品安全管理，及时医治或转送受伤、患病人员，防止疾病传播，保障群众身体健康。
第五章 经费保障
第二十九条 避灾安置场所建设、改造、维护、检测和救灾物资所需资金由政府为主投入，列入县（市、区）、乡镇（街道）财政年度预算。
第三十条 鼓励社会各界捐资建设避灾安置场所，捐赠救灾物资。
第三十一条 避灾安置场所（包括临时用于避灾安置人员的农村居民住房），因灾启用过程中有关设施受到损坏的，由当地政府负责维修或给予必要补偿。
第六章 监督管理责任
第三十二条 对避灾安置场所建设管理工作不力，存在下列情形之一的，要严肃追究有关当事人的责任，涉嫌构成犯罪的，应当提请依法追究刑事责任。
（一）新建、改扩建避灾安置场所，违反工程建设质量安全管理规定，出现建筑质量安全问题的；
（二）破坏避灾安置场所设施的；
（三）贪污、挪用、私分避灾安置场所建设资金和救灾物资的。
第三十三条 加强对避灾安置人员的管理教育，对不服从统一指挥和管理、干扰救灾工作秩序的，要进行严肃教育；情况严重的，要移送司法机关处理。
第三十四条 各市、县（市、区）要根据本办法，结合当地实际，制定具体规定。