天津市人民政府


关于印发天津市物业服务企业退出项目管理办法的通知

津政发〔2009〕35号


各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
　　现将《天津市物业服务企业退出项目管理办法》印发给你们，

望遵照执行。
　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　天津市人民政府　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇九年八月二十八日


　　　　　　天津市物业服务企业退出项目管理办法


　　第一条　为了规范物业服务企业退出项目管理的活动，维护
当事人的合法权益，做好物业项目管理的衔接工作，保持业主正
常生活秩序，根据《物业管理条例》(国务院令第504号)和《天津

市物业管理条例》的有关规定，制定本办法。
　　第二条　本市行政区域内，因物业服务合同期满双方当事人
不再续约或者双方当事人依据法律、法规和合同约定提前解除物
业服务合同，物业服务企业退出项目管理的活动，适用本办法。
　　第三条　物业服务企业退出项目管理应当本着维护社会稳定、

保证居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。
　　第四条　市国土资源和房屋管理局负责本市物业服务企业退
出项目管理活动的监督。
　　区、县房地产管理局负责本辖区内物业服务企业退出项目管
理活动的指导和监督管理。
　　第五条　区、县人民政府应当组织街道办事处、乡镇人民政
府及相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出项目管理的具体
行为实施监督。
　　街道办事处、乡镇人民政府应当及时协调解决业主、业主大
会、业主委员会与物业服务企业在退出项目管理阶段出现的问题。
　　第六条　建设、市容、环卫、市政、园林、公安、消防和技
术监督等部门要按照各自工作职责，加强与街道办事处（乡镇人
民政府）、区县房地产管理局的协调配合，协助做好物业服务企
业退出项目管理阶段的衔接工作。
　　第七条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业
经营服务单位，应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向最
终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设
施设备维修、养护责任，协助区、县人民政府和有关部门做好物
业服务企业退出项目管理阶段的工作。
　　第八条　开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售
房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。
　　第九条　物业服务企业应当坚持诚信守法的原则， 严格履
行退出程序和相应义务，协助解决项目遗留问题，做好衔接工作，

保证项目管理的连续性。
　　第十条　业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性和长
远利益出发，慎用辞退权，保证物业项目的正常秩序。
　　选聘和解聘物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会
议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数
的业主表决同意。
　　第十一条　本市实行物业服务企业退出项目预警报告制度。
　 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，物业服务
企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好下列工作：
　　（一）业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解
除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再
续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业；物
业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，

应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委

员会。在接到书面告知后，双方应当就物业服务企业退出项目时

间、交接事宜进行协商。
　　（二）物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工
作日内，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜
书面告知所在街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民
委员会），并到物业所在地的区、县房地产管理局办理退出备案
手续后在物业管理区域内公告。
　　（三）业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作。
　　（四）区、县房地产管理局接到物业服务企业预警报告后5
个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员
会（村民委员会）到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务
企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，指导业主大
会选聘物业服务企业。
　　第十二条　物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，
业主大会重新选聘新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做
好衔接工作：
　　（一）原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，并
积极协助业主大会选聘新物业服务企业；业主应当按时交纳物业
管理服务费至合同终止或双方约定之日。
　　（二）业主委员会应当组织召开业主大会会议，对选聘新物
业服务企业等事宜进行表决，在物业服务终止之日1个月前依法
完成选聘工作，并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时
与新物业服务企业签订物业服务合同。
　　（三）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，向业主委
员会办理下列移交事宜：
　　1．预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业
共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；
　　2．物业管理项目的档案资料；
　　3．物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；
　　4．竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属
配套设施、地下管网工程竣工图等资料；
　　5．物业竣工验收资料；
　　6．共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；
　　7．物业质量保证书和使用说明书；
　　8．物业管理需要的其他资料；
　　9．实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。
　　（四）原物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向新
物业服务企业直接办理移交，并由业主委员会监督确认。原物业
服务企业与业主委员会办理交接的，新物业服务企业接管后，业
主委员会应当将本条第（三）项所列事项转交新物业服务企业。
　　（五）新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日
内，到物业所在地的区、县房地产管理局办理备案手续。
　　第十三条　物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，
暂时选聘不到新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔
接工作：
　　（一）物业服务企业退出项目管理1个月前业主大会未选聘
到新物业服务企业的，街道办事处（乡镇人民政府）和区、县房
地产管理局指导居民委员会（村民委员会）、物业服务企业和业
主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问
卷调查，并在调查结果的基础上确定管理预案。街道办事处（乡
镇人民政府）应当将确定的管理预案等有关情况书面报送区、县
人民政府，并及时组织召开物业管理联席会议，协调解决物业服
务企业在退出和交接过程中出现的问题。
　　（二）物业服务企业退出项目管理时，业主大会仍未选聘到
新物业服务企业的，区、县人民政府应当及时按确定的管理预案
组织街道办事处（乡镇人民政府）和区县市容、园林、环卫等部
门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作。所发生的费用由
业主交纳，由居民委员会（村民委员会）协助业主委员会收取。
　　（三）原物业服务企业应当在退出之日起10日内，按照本办
法第十二条第（三）项有关规定向业主委员会办理移交事宜。
　　第十四条　物业服务企业和业主、业主大会应当按照物业服
务合同约定的期限或解除合同条件终止合同，任何一方不得擅自
解除合同。
　　第十五条　业主委员会在物业服务企业退出项目管理阶段不
依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务企业的,街道办事处（乡

镇人民政府）应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。
　　 第十六条　业主委员会未经业主大会同意，擅自作出解聘
和重新选聘物业服务企业决定的，物业所在地的区、县房地产管
理局或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤
销其决定，并通告全体业主。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，
受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
　　第十七条　业主委员会和新老物业服务企业的交接工作应当
依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理交接和履行
退出义务。
　　第十八条　原物业服务企业退出项目管理时，未成立业主委
员会的，区、县房地产管理局应当指导其向街道办事处或者乡镇
人民政府办理移交手续。
　　新物业服务企业确定后，街道办事处、乡镇人民政府应当将
代为保管的该项目资金、物品和资料，转交给新物业服务企业。
　　第十九条　物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义
务的，按照《天津市物业管理条例》的有关规定处理。同时，由
天津市物业管理协会记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社
会公布。
　　第二十条　本办法自2009月10月1 日起施行,至2014年9月30

日废止。市人民政府2004年12月30日《关于印发〈天津市物业管

理企业退出项目管理暂行办法〉的通知》（津政发〔2004〕119

号）同时废止。






中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会关于印发第一次稽查工作碰头会会议纪要的通知

1995年6月8日　　证监发字[1995]100号

上海市证管办、深圳市证管办、上海证券交易所、深圳证券交易所：

　　现将第一次稽查工作碰头会会议组要发给你们，请结合本地区实际情况认真贯彻执行。

附：第一次稽查工作碰头会会议纪要

第一次稽查工作碰头会会议纪要

　　1995年5月9日至5月10日，中国证监会召集的第一次证券稽查工作碰头会在北京召开。

　　参加这次会议的有上海、深圳证管办、交易所主管稽查工作的领导和稽查部门的负责人

及有关同志。中国证监会周道炯主席、朱利副主席参加会议并讲了话。这次会议的主要议题

是，总结回顾近几年的证券稽查工作，研究改进和加强证券稽查工作的措施，研究有关稽查

工作职责权限问题，促进市场监管和稽查工作的规范化。

　　会议期间，与会代表认真讨论了周道炯主席的讲话，交流了稽查工作情况，研究了加强

市场监管和稽查工作的一些重要问题，在加强配合、理顺体制、共同做好证券稽查工作方面

提出了许多好的意见和建议。大家感到，这次碰头会开得很必要，也很及时，既交流了经验，

也研究了共同关心的问题，认清了形势，明确了工作目标，会议达到了预期的目的。会议情

况及研究的问题如下：

　　一、认清形势、加强配合，采取有效措施，强化稽查工作

　　周道炯主席在会议开始时的讲话中回顾了我国证券市场走过的道路，肯定了稽查工作取

得的成绩，同时也指出了存在的问题，并对加强稽查工作提出了要求。他指出，中国证券市

场建立时间短，发展速度快，成绩显著。但我们也应清楚地看到，中国证券市场仍处于试验

阶段，还是一个不成熟的市场，存在着不少亟待解决的问题。要巩固已取得的成绩，并在巩

固成绩的基础上进一步发展，就必须加强立法、加强监管、严格规范市场，在规范的前提下，

推动中国证券市场的发展。近几年在各单位领导的高度重视和广大稽查人员的共同努力下，

在司法、公安、银行等有关部门和单位的积极配合下，取得了不小的成果。不论是证监会、

还是证管办、交易所都陆续建立、健全了一些制度，做了大量信访工作，查处了一批证券违

法违纪案件，有力地打击了证券违法行为，维护了市场秩序，保护了国家利益和广大投资者

的合法权益，为证券市场的健康发展做出了贡献。今后证监会、深沪两地证管办、交易所都

要加大监管力度，要解剖一批上市公司、证券公司和其他中介机构，从中找出有代表性的问

题和解决的办法。对问题严重的要通过新闻媒体曝光；要加强稽核队伍建设，提高稽核人员

自身的政治素质和业务素质。

　　最近，国务院朱副总理在一份报告中提出证券监管人员"一要依法办事、执法从严；二

要铁面无私、不讲情面"。各级证券监管部门都要认真贯彻执行好朱副总理的指示。坚持有

法必依，执法必严，违法必究，切实把稽查工作加强起来。通过碰头会的形式，使大家有机

会沟通信息，交流经验，研究证券市场稽查工作中的新情况、新问题，协商对策、部署稽查

工作，齐心协力加强市场监管和稽查工作。这对于认真贯彻执行中央和国务院关于证券市场

的一系列方针、政策，切实抓好证券市场的规范化工作，全面做好今年的监管工作，有积极

的促进作用。

　　二、认真交流稽查工作经验

　　会议期间，与会代表分别对本部门的稽查工作情况进行了总结和交流。大家一致感到，

在过去的两年里，各单位在深入建章建制，认真处理信访，严肃查处证券违法违规行为等方

面做了大量的工作，有力地保护了投资者的合法权益、促进了市场的健康发展。

　　(一)建立稽查机构、健全规章制度，理顺内部工作程序。两年来，各单位都建立了从事

稽查、信访工作的专门机构，配备了业务骨干，并从建立制度入手，开展工作。证监会1993

年11月制定了《中国证监会调查处理证券违法违纪案件暂行办法》，明确信访投诉由法律部

办理，法律部设立稽查处，负责办理重大证券案件。并规定了稽查人员的职责、权限以及办

案程序、调查程序、处理程序。同时还对证券纠纷案件的仲裁调解问题做出了规定。上海市

证管办针对市场在不同时期出现的突出问题，及时发布了《上海证券市场信息传播管理的若

干规定》、《关于严格执行上市公司不得买卖本公司股票法规的通知》，规范了信息传播市场

和上市公司炒股行为。深圳市政管办还与深交所等有关部门联合发出了《关于改进证券市场

电脑系统管理及安全工作意见》、《关于深圳证券商代理买卖沪股出现的问题及加强管理的意

见》，堵塞了交易过程中的漏洞。

　　(二)认真妥善地做好信访工作两年来各单位都高度重视抓好信访工作，通过信访工作，

及时了解市场情况，及时解决问题和纠纷，及时为领导提供信息，以利于改进工作，提高工

作效率和质量。

　　证监会稽查处1993年、1994年共处理人民来信760封，接待来访50人次(不含会内其

它部门处理来访和接待人次)。

　　上海市证管办近年来处理信访投诉1000件，深圳市证管力、两年来共受理投诉227件，

并协助公安机关侦破证券犯罪案件4起。

　　上交所自成立以来，共受理信访2300人次，其中由总经理亲自处理的占10％，处理率

为50％。深交所受理信访投诉500人次。

　　对这些日常工作，稽查部门的同志都一件一件地登记，在职责权限范围内，认真做好处

理工作。

　　(三)积极查处证券违法违规案件

　　1993年以来，证监会依据《股票发行与交易管理暂行条例》等证券法规的规定，对16

起重大证券违法违规行为进行了查处。其中，属于违反信息披露规定案件7起，内幕交易案件1起，操纵市场案件2起。

　　两地交易所依据《交易所业务规则》对本所会员的违规行为进行了查处，同时积极配合

证监会对重大证券违法案件进行调查和处理。

　　两地证管办积极履行职责，依据现有的证券管理法规，对证券市场发生的违规违纪案件

进行查处。对重大案件和突发事件，及时上报证监会，并积极协助调查和处理。例如上海证

管办对"宝延事件"中有关单位的内幕交易等情况及时上报证监会并协助调查。深圳证管办

积极配合证监会对"厦海发事件"进行调查和处理。

　　三、当前监管工作存在的突出问题及建议

　　与会代表就我国证券市场监管和稽查工作存在的问题进行了认真的分析和讨论，一致认

为，主要有以下几方面问题：

　　1．体制不顺。中央与地方备有关部门的职责划分不明确，主管部门的法律地位无法确

定，特别是作为证券交易所所在地的政府主管机关依法稽核缺乏必要的依据。

　　2．立法滞后。虽然国务院已先后颁布了《股票发行与交易管理暂行条例》、《禁止证券

欺诈行为暂行办法》，但对于证券市场发生的众多违法犯罪案件，司法机关对定性、量刑仍

缺乏必要的法律依据。对于证券市场上出现的诸如融资、透支引致的经济纠纷案件，各级法

院只能依据现有的法律进行审理，普遍感到棘手和难以定性。

　　3．深沪两地交易所的会员和上市公司遍布全国。市场所在地的政府管理机关和交易所

如何对异地会员和异地上市公司实行有效监管已成为一个突出问题。

　　4．市场的各种违规现象仍然比较普遍、严重。

　　上市公司方面，突出的问题是信息披露和资金运用不规范。

　　券商方面，突出的问题是操纵市场和欺诈客户。

　　机构和大户方面，主要是利用各种形式联手造市。

　　其他较为突出的违规行为有内幕交易、公司高级管理人员抛股等。

　　5．有些证券案件虽经多方调查，但由于目前的法律规定比较粗，难以对号入座，在定

性上也存在一些难度。因此，需要对市场存在的一些突出问题从法律上加以规定，一些难以

用现有法律解释的，应通过案例加以示范以便罚之有据。

　　6.稽查人员相对偏少，政治、业务素质有待提高。各单位从事稽查工作人员一般只有3

到5人，需要调查处理的案件多，信访工作任务十分繁重，急需增配力量。同时，应对稽查

人员进行专业培训，提高其工作水平和能力。针对上述问题，会议提出如下几点措施：

　　1、体制上，要尽快建立、健全监管体制。从市场实际出发，明确地方监管、稽查的职

权，形成上下协作的监管统一力量，为市场监管稽查工作的顺利开展创造必要的条件。

　　2、制度上，要健全各项监管、稽查法规、制度，各单位都要建立稽查工作规程，完善

信访制度及举报制度。

　　3、工作上，要明确监管、稽查工作的重点。加强稽查工作的广度和力度，集中力量，

重点对上市公司的虚假陈述和券商的欺诈客户以及机构大户的联手造市等违规行为，予以查

处并公布于众。

　　4、组织上，要充实各部门的稽查力量，加强领导，健全机构，充实人员，保证经常性

的互通情况。

　　5、人员上，要采取有效措施提高稽查人员政治、业务素质，改进工作作风和工作方法，

提高办案工作效率和质量。同时要关心稽查人员的生活，帮助解决好稽查人员生活、工作等

方面的困难，支待稽查人员加强监管、依法办案。

　　6、总体上，建立、完善符合本国国情的市场监管梗架结构。近期内应加紧做的工作是：

　　(1)开展证券执法情况调查，解剖麻雀，提出有针对性的措施。

　　(2)朋确沪、深证管办、交易所监管、稽查职权。

　　(3)集中力量查处典型案件。

　　(4)加强与人民银行的配合，强化对券商的监管。

　　(5)加强交易所的会员管理和风险控制。

　　(6)加强券商的内部管理，做到定位(设立内部监察机构)、定人(专人负责内部监察管

理)、定内容(定期向证管部门报告内部监察管理情况)。

　　四、关于对授权文件(修改稿)的意见

　　本次会议就进一步明确交易所的监管职责权限的问题、委托沪、深证管办代行证监会派

出机构部分职责的问题进行了讨论。经过讨论与协商，达成以下三点共识：

　　1、有必要进一步明确证管办、交易所的调查职责权限。

　　2、沪、深证管办在进行证券、期货检查时，可以根据情况依法对当事单位和个人暂停

其部分或全部业务活动*.

　　3、对一般证券违规行为，沪、深证管办可根据证券法规和地方政府的有关规定，予以

处理。

　　五、关于下一次碰头会的时间、地点及承办单位

　　根据证监发字[1995]54号《关于建立证监会、沪深证管办、交易所稽查工作定期碰头

会议制度的通知》，与会代表经过协商确定,下一次碰头会将于今年明中旬在上海召开，由上

海证券交易所承办。

　　与会代表一致表示,会议结束后,要认真贯彻会议精神,落实好会议确定的任务和各项具

体要求。进一步加旨联系与配合，齐心协力，开拓进取，力争使今年的证券监管和稽查工作,

迈上一个新的台阶。