商务部办公厅


商务部办公厅关于进一步加强出口收汇风险防范有关工作的通知

商财字[2008]176号


各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门，各驻外经济商务参赞处（室），各商会、协会：



目前，全球金融危机对实体经济的影响日趋突出，部分国外商业银行出现流动性不足问题，个别国家或地区进口商恶意逃债或违反合同的现象明显增多，加大了我国企业出口收汇风险。为加强对企业规避风险工作的指导，保持进出口稳定健康发展，现将有关事项通知如下：



一、高度关注国际银行业市场的变化。今年以来，全球金融危机严重冲击了国际银行业的健康发展，对银行间结算业务的正常开展也产生了较大影响，成为制约我国企业出口收汇安全的一大隐患。对此，各地商务主管部门应予以高度重视，密切关注国际金融市场的运行情况，会同地方金融保险机构积极跟踪分析国际银行业的经营状况，重点掌握对本地区和企业提供贸易结算的国外商业银行的资信评级变化情况，及时向相关企业进行信息披露和风险提示，帮助企业提高防范出口收汇风险意识。



二、积极引导企业调整出口收汇方式。出口收汇方式的选择要始终坚持安全和便利的原则，要根据国际经济金融形势变化，及时调整出口收汇方式，加快资金汇付速度，保障出口收汇安全。采用托收结算方式的出口企业，要做好对进口商的资信调查，根据进口商资信能力合理确定授信额度和托收方式，尽量选择即期付款方式，或者增加代收行担保，积极防范托收结算风险。采用信用证结算方式的出口企业，要加强与国外客户的协调沟通，及时了解信用证开证银行资信状况，特别是对金融危机影响严重地区的中小商业银行开具的信用证，要重视附加条款对信用证兑付的影响，必要时可要求有实力的银行保兑，降低信用证结算风险。



三、充分利用出口信用保险规避收汇风险。出口信用保险是保障企业出口收汇安全的重要手段。各地商务主管部门要加大对出口信用保险的宣传力度，加强出口信用保险业务培训，帮助企业全面了解国别风险动向和业务风险防范，提升企业风险管理意识与水平。鼓励各地根据地方实际，进一步加大对出口信用保险业务发展的扶持力度，鼓励企业积极参保，进一步降低企业保费负担。进一步加大银贸协作工作力度，大力推广保理、福费廷等风险防范工具，继续推动出口信用保险保单融资业务开展。



四、加强对国外不良进口商的风险提示和预警监督。对一些恶意逃债和违反合同的国外不良进口商，各地商务主管部门要及时上报有关情况，并通过适当的方式告知出口企业，帮助企业及时控制风险。各驻外经商机构要进一步发挥协调和服务功能，调查了解本地区主要进口商的经营动态，及时向国内报告风险提示与预警信息；积极做好与当地有关部门和境外中介组织的协商，加强对不良进口商的监督，协助解决经贸纠纷，必要时应协助国内企业采取适当措施，做好协调沟通工作，争取妥善补救。行业商协会要密切关注会员企业的收汇风险情况，对一些具有行业特点、集中高发的出口收汇风险，要及时通过有关渠道向行业内企业发布；要加强对中小企业的指导，做好出口协调工作；要加大国际交流与合作力度，建立与完善同境外商会协会的联系机制，定期沟通行业企业经营情况，保障我国企业进出口业务的顺利开展。



五、加大对企业资信调查和商账追偿工作的支持力度。前期的资信调查与后期的商账追偿，是企业应对出口收汇风险的重要渠道。各地商务主管部门要会同金融保险机构、行业商协会，共同加强对出口企业资信调查和商账追偿工作的指导，积极探索引入国际先进的信用管理和评级机构，引导企业加强对国外进口商与商业银行资信状况调查；对确实遭受损失的出口企业，要支持企业加大商账追偿工作力度，必要时应通过司法途径解决，争取合法权益，将损失降低到最小限度。





商务部办公厅

二○○八年十二月三十日



[案情]

某市房地产公司拥有该市经济开发区北路商品房住宅小区项目，未取得商品房预售许可证。房地产公司于2011年2月向社会发出认购商品房广告。同年3月2日，李某（乙方）与房地产公司（甲方）签订了认购协议书，约定：“乙方认购甲方开发区北路住宅小区8号楼2单元16层02号楼房一套，建筑面积170平方米，单价每平方米11888元，总价202.096万元；乙方选择以认购金方式支付甲方606288元，并在协议签订当日一次付清；甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知，乙方在收到通知15日内，到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》，如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》，本协议自然解除，甲方有权另行出售房屋，乙方交纳的认购金不予退还。”协议签订当日，李某向房地产公司交纳了626288元的认购金。

2011年10月，李某要求与房地产公司解除认购协议书，退还认购金及利息，被房地产公司拒绝。李某遂向法院提起诉讼，要求判定双方签订的认购协议书无效并返还认购金及利息。

[分歧]

案件审理中，对认购协议书的性质与效力有不同认识：第一种意见认为，认购协议书是双方当事人经过充分、自愿、协商的结果，房地产公司在销售手续不全的情况下，以认购房屋形式签订协议书并不违背法律，李某毁约行为不应予以支持。第二种意见认为，认购协议书名为商品房认购，实为商品房买卖，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。

[评析]

笔者同意第二种意见。

一、认购协议书实为商品房买卖合同

1.认购协议书包含了商品房买卖的主要内容。认购协议书从形式上看是一个预约，其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务。预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约，其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言，是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。具备了主要条款的预约，应视为买卖合同而不是预约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定，应当理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容，而不能机械地理解为必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部条款（当事人名称或者姓名、住所，商品房基本状况，商品房销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用的条件及时间，装饰设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，解决争议的办法，违约责任，双方约定的其他事项）或者必须达到十三项一半以上的多数条款才能达到买卖合同主要内容的标准。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。

2.房地产公司已按约定收取了购房款。认购协议书约定李某选择认购金方式支付房地产公司606288元，并在协议签订当日一次付清，这里的认购金应为购房款，而不是定金。首先，定金作为法定担保方式，需要在合同中明确约定。认购协议书中约定的认购金并没有明确为定金。其次，定金担保是双务的，即支付了定金的一方不履行合同无权要求返还本金，收受定金一方不履行合同应当双倍返还定金。认购协议仅约定李某逾期不签《商品房买卖合同》，房地产公司有权解除协议，并对认购金不予返还。但该协议并没有对房地产公司违约返还认购金作出约定。再次，定金的数额不能过大。依据担保法第十一条的规定，定金不得超过合同标的20%。而认购协议书约定的认购金已高于总房价的30%。因此，本案李某支付的认购金不是作为担保的定金，而是李某交纳的部分购房款，而且其数额已高于总房价款的30%。目前我国银行购房按揭贷款的首付额度是总房价的30%，本案李某支付的认购金正好符合按揭贷款购房商业模式中首付开发商价款的数额。因此，李某向房地产公司支付的认购金实际是向其支付全部的首付款。显然，李某依据认购协议书的约定履行了商品房买卖合同房屋价款的给付义务，房地产公司收取了首付房屋价款，并出具了收据。因此，符合出卖人已按照约定收取购房款的条件。

因此，根据《解释》第五条的规定，本案认购协议书应当认定为商品房买卖合同。

二、认购协议书为无效合同

城市房地产法第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条均规定，房地产开发企业销售商品房，应当办理预售登记，取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。根据合同法第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案房地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下以内部认购书的形式公开向社会不特定的人员销售商品房，其行为违反了法律的强制性规定。《解释》第五条的规定正是为了确保前述法律、法规的执行，将以认购、订购、预购等合法形式掩盖非法买卖商品房目的的行为定性为商品房买卖合同。并在第二条明确规定：出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。

总之，双方当事人订立的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人依据约定收取了购房款，符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。在原告李某起诉时，房地产公司并未获取商品房预售许可证，因此，应认定认购协议书为无效合同。

（作者单位：陕西省高级人民法院）