统一合同法制订中的若干疑难问题探讨（下）

2000年11月24日 14:15 王利明

八、关于可撤销合同的范围

所谓可撤销合同，是指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，因此经利害关系人的请求可撤销该合同，使其已发生的法律关系归于消灭。大陆法国家大多将意思表示不真实的合同归入可撤销的合同范畴，而根据我国《民法通则》第59条的规定，在行为人对行为内容有重大误解或显失公平的情况下，可以经利害关系当事人请求，撤销该合同，使其已经发生的法律效力归于消灭。可见，我国民法仅将两类意思表示不真实的行为规定为可撤销的合同，而将其它的一些意思表示不真实的合同（如欺诈、胁迫等）均作为无效合同对待。这一规定是否合理，值得研究。在统一合同法的制定中，关于欺诈、胁迫合同是否应作为可撤销合同，存在着如下两种不同的观点：

一是可撤销的合同说。此种观点认为，欺诈、胁迫合同应属于可撤销的合同。因为在欺诈、胁迫的情况下，主要是意思表示不真实的问题，或者说存在着瑕疵的意思表示。瑕疵的意思表示意味着表意人的意志是不自由的，为了充分维护表意人的意志自由，同时对实施欺诈、胁迫行为的一方施加不利的后果，法律应赋予受到欺诈、胁迫的一方以撤销权，将瑕疵意思表示的效力的决定权交给被欺诈人、被胁迫人，使其能审时度势，充分考虑到其利害得失以后，作出是否使合同撤销的决定。〔21〕

二是无效合同说。此种观点认为欺诈、胁迫合同属于无效合同。我国《民法通则》第58条对此作出了规定，统一合同法乃应继续采用《民法通则》的规定。其主要根据在于：一方面，由于许多欺诈、胁迫行为不仅造成了当事人利益的损害，而且也危害了社会经济秩序。因此为了维护社会经济秩序，在欺诈、胁迫的情况下，不论被欺诈的一方是否要求使合同无效，有关国家机关和司法机关应当作出干预。另一方面，在欺诈、胁迫的情况下，仅仅使不法行为人承担返还财产、赔偿损失的责任，虽然能使受害一方的损失得到补偿，但并没有对欺诈、胁迫的一方实行惩罚性的判裁，从而难以制止欺诈、胁迫行为。如果将其作为无效合同对待，则可以为不法行为人承担除民事责任以外的行政责任提供依据。

比较上述两种观点，我们认为第一种观点更为合理。其根据在于：第一，这一观点充分尊重了受害人的自主自愿。在实践中，欺诈、胁迫的合同是极为复杂的，并非任何欺诈、胁迫行为都会造成对受害人的重大损失，在某些情况下，受害人虽遭受了欺诈和胁迫，但因其所蒙受的损害是轻微的，对方作出的履行正是受害人所需要的，受害人可能愿意接受合同的约束。如果将欺诈、胁迫合同一概作为无效合同对待，无论受害人是否愿意，都要宣告合同无效，则不能充分地尊重受害人的意愿。第二，将欺诈、胁迫合同作为可撤销合同对待，由受害人自己决定是否撤销合同，并由法院或仲裁机构最终决定是否撤销合同，这既体现了国家对合同关系的干预，也兼顾了受害人的利益。尤其应当看到，由于将欺诈、胁迫合同作为可撤销合同对待，则在这种合同未被撤销以前，仍然是有效的，当事人仍然应当受到合同关系的约束，这就可以防止一方借口受到欺诈或胁迫而拒不履行合同。第三，将欺诈或胁迫合同作为可撤销合同对待，也有利于维护善意第三人的利益。因为如果欺诈、胁迫合同属于可撤销合同，则这种合同的撤销不能对抗善意第三人。如果一方在将其因欺诈、胁迫所取得的财产转让给第三人时，若第三人取得财产是出于善意的，则受欺诈、胁迫人不得以合同已经撤销来对抗第三人。第四，可撤销的合同常常是与合同的变更联系在一起的。我国《民法通则》第59条将可撤销的合同称为“变更或者撤销”的合同，允许当事人既可以主张变更，又可以主张撤销。由于合同的变更是指在维护原合同效力的情况下，对原合同关系作某种修改或补充。合同的变更仅影响到合同的局部内容，而不导致合同的消灭，所以法律对可撤销的合同允许当事人既可以撤销又可以变更合同，这不仅使当事人享有了选择是否维护合同关系的权利，而且在当事人选择了变更合同而不是撤销合同的情况下，对稳定合同关系、鼓励交易是十分有利的。而对于无效合同来说，当事人不存在着选择变更合同的可能性。从鼓励交易并尽量减少因撤销合同、返还财产所造成的财产损失和浪费出发，我们认为，如果撤销权人仅提出变更合同而未提出撤销合同的请求，则法院或仲裁机构不应撤销合同。如果撤销权人已提出撤销合同，而变更合同已足以维护其利益且不违反法律和社会公共利益，我们认为，法院和仲裁机构可以不撤销合同，而仅作出变更合同条款的决定。

总之，我们认为，欺诈、胁迫的合同仍然属于意思表示不真实的合同，统一合同法应将其作为可撤销的合同对待。

九、关于显失公平的合同

所谓显失公平的合同，是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下，而订立的明显对自己有重大不利的合同。我国《民法通则》第59条规定，民事行为显失公平的，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或者撤销。多年来，由于显失公平制度在适用中缺乏合理的构成要件，以至于使这一规定弹性极强。在实践中许多本不应属于显失公平的合同都作为可撤销合同对待，从而，显得极不合理。据此许多学者认为，显失公平的规定弊大利小，应予取消，其主要根据是：第一，显失公平的标准非常抽象，不易于为审判人员掌握与操作，从而导致了执法上的不统一，甚至造成了被滥用的现象。第二，不利于维护交易安全和经济秩序。许多当事人因交易不成功都以显失公平为由要求撤销合同，从而助长了轻率马虎地订立合同的行为，也不利于交易秩序的稳定。第三，要求任何交易结果对当事人都是公平的，是不可能做到的，法律只能规定公平的交易条件，而不能保证交易结果的公平。〔22〕在统一合同法制订中，也有许多学者认为，不应采纳显失公平的概念。

我们认为，统一合同法规定显失公平制度仍然是非常必要的。从实践来看，显失公平制度在适用中所出现的问题，诸如标准过于抽象，难以被掌握与操作，显失公平的适用范围过于宽泛等，都是因为在法律上未确定具体可行的显失公平的认定标准所造成的，而并不是因为显失公平的合同本身不应被撤销。所以，认为民法通则第59条的规定应予取消的观点是不妥当的。事实上，从法律上确认显失公平的合同应予撤销，对保证交易的公正性和保护消费者利益，防止一方利用其优势或到用对方没有经验而损害对方的利益等都具有重要意义。当然，为了使显失公平制度发挥其应有的作用，迫切需要在法律上完善显失公平的构成条件。

关于显失公平的构成要件，在学术界有不同的看法，目前大多数学者主张，显失公平的构成要件是单一的，即客观上当事人之间存在着利益不均衡。而认定显失公平则仅应考虑此种客观的不平衡。由于显失公平仅考虑结果，从而免除了受害人就显失公平的发生原因进行举证的负担，保证了民法公平、等价有偿基本原则在实践中的贯彻和运用。〔23〕我们认为，这一观点是值得商榷的。首先，考察合同是否构成显失公平而应当被撤销，不仅要考察结果是否构成显失公平，而且应当寻找造成显失公平的原因。如果是因为欺诈、乘人之危等行为造成的，则仍然属于欺诈、乘人之危等合同范畴。而显失公平则是除欺诈、乘人之危等合同以外的其他合同。如果不考察引起显失公平的原因，则由于欺诈、乘人之危、重大误解等都可能引起显失公平的后果，而很难使显失公平与其他的行为相区别。其次，如果仅仅考虑结果是否公平，是不符交易的性质和需求的。因为，在市场交易活动中，任何当事人从事某种交易活动，都应当承担交易风险，交易的盈亏赔赚是正常的交易现象，法律绝不可能也不应当保证每个交易当事人都获得利益，否则就不可能有交易。如果某人在实施一项不成功的交易以后，便以结果对其不利、显失公平为由，要求撤销已经订立已经履行的合同，这不仅使交易的另一方为交易不成功的一方承担了交易风险，而且必然会引起经济秩序的紊乱。第三，如果仅考虑结果是否公平，必将导致大量的合同都按显失公平处理，这不仅将使许多不应当被撤销的合同被撤销，而且也会根本违背显失公平制度所设立的目的。

我们认为，显失公平的构成要件应包括两个方面，一是客观要件，即客观上当事人之间的利益不平衡；二是主观要件，即一方故意利用其优势或另一方的轻率、无经验等订立了显失公平的合同。只有将主、客观要件结合起来，才能正确认定显失公平问题。

关于显失公平和情势变更的关系，也是一个值得探讨的问题。所谓情势变更，就是指在合同有效成立以后，非因当事人双方的过错而发生情势变更，致使合同不能履行或即使履行会显失公平，因此根据诚实信用原则，当事人可以请求变更或解除合同。从法律上看，情势变更与显失公平有着密切的联系。因为情势变更通常是在发生了一定的情势变更以后，造成当事人之间的利益不平衡，如果仍按原合同履行将显失公平，这就需要确认合同的变更和解除问题。目前，由于我国现行立法缺乏对情势变更的规定，特别是缺乏对这一制度的限制性规定，有些地方的法院在适用这一原则时，将当事人本应承担的一些合理的交易风险，如市场价格的轻微波动、销售行情的变化等都作为情势变更来处理，这就极不利于维持合同的效力。我们认为，统一合同法中对情势变更原则作出规定是十分必要的。在统一合同法尚未对此作出规定以前，可以通过扩大显失公平制度的适用范围，解决目前实践中因缺乏情势变更的规定所产生的问题。

十、合同的变更与解除

所谓合同变更，从广义上理解，是指合同的内容和主体发生变化；从狭义上理解，仅指合同内容的变更。由于我国立法和民法理论通常将主体的变更称为合同的移转，将合同的变更主要限于内容的变更。所以，合同的变更是指在合同成立以后，尚未履行或尚未完全履行以前，当事人就合同的内容达成修改和补充的协议。

一般认为，合同的解除，是指合同在有效成立以后，当具备解除合同的条件时，因当事人一方或双方的意思表示，而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同的变更和合同的解除常常是密切联系在一起的，两者存在着许多相似之处。表现在：第一，合同变更大多需经双方协商，而双方协商也正是合同解除的方法之一。第二，在发生不可抗力和一方严重违约的情况下，可以由当事人一方或双方享有变更或解除合同的权利。有一种观点认为，在此情况下，不仅产生法定解除权问题，而且产生法定的变更权。所谓变更权是指合同当事人一方在出现法定变更的条件时，经将变更合同的意思表示送达给另一方当事人，即可产生变更合同的权利。在发生不可抗力阻碍合同履行的情况下，当事人一方或双方有权变更合同。我们认为，此种看法有一定道理。但是对此应作具体分析。毫无疑问，不可抗力可以产生变更的权利，而在违约发生以后，只是使一方享有补救的权利，而不能产生变更权。所以不能笼笼地说经济合同法第26条赋予当事人合同变更的权利。第三，合同变更和合同解除在程序上具有相同之处。合同变更和合同解除都要采取书面形式，而且对于协商解除必须要求双方达成协议，在协议未达成之前，原合同仍然有效。正是由于存在上述相同之处，经济合同法第26条将合同变更与合同解除规定在一起。此种规定从立法技术上讲，较为精简，但很容易给人造成一种误解，似乎合同变更与合同解除是相同的，可以相互替代。或者认为合同解除是合同变更的一种形式，只不过是以一种完全结束未履行部分的义务来变更原合同而已。〔24〕我们认为合同变更与合同解除是两个不同的概念，应该从法理上对两者进行区别，其主要区别表现在：

第一，合同的变更是对原合同的非实质性条款作出修改和补充，而并没有根本改变合同的实质内容，更不需要消灭原合同关系，它只是在原合同基础上使合同部分内容发生变化。当然，合同的变更将产生新的合同关系，但新的合同关系应当包括原合同的实质内容。如果新的合同关系产生以后没有吸收原合同的实质内容，则不属于合同的变更，而是合同消灭以后订立一个新的合同。例如，合同标的应属于合同的实质内容，标的变更，合同的基本权利义务也发生变化。因此，变更标的实际上已结束了原合同关系。对合同的解除来说则要消灭原合同关系，且并不建立新的合同关系。在合同解除以后，当事人想要履行合同也不可能，所以，解除在性质上意味着消灭某种交易。

第二，合同的变更主要因双方的协商一致而发生。由于任何合同内容都是经过双方协商达成的，因此，变更合同的内容须经过双方协商同意，任何一方未经过对方同意，无正当理由擅自变更合同的内容，不仅不能对合同的另一方产生拘束力，而且将构成违约行为。而合同的解除可以因多种原因发生。协商只是其中的一种方式。即使就协议本身来讲，变更和解除合同的内容也是不同的。所以《涉外经济合同法》第28条规定：“经当事人协商同意后，合同可以变更。”这意味着合同变更必须协商，但合同的解除并不一定要协商。

第三，合同的解除是一种违约后的补救方式，它是在一方违约的情况下，另一方可以享有的解除的权利。但合同变更并非与补救联系在一起，一方违约以后，非违约方也并不产生变更的权利，而往往需要采用合同解除等补救措施。《涉外经济合同法》第29条将违约与合同解除联系在一起，并非与合同变更联系在一起，显然正是基于上述理由所作出的规定。

第四，从法律后果上讲，合同变更因没有消灭原合同关系，也就不产生溯及既往的问题。变更的效力一般只涉及到合同未履行的部分，即当事人只按照合同变更后的内容履行，变更前已履行的部分则不再变动。而合同的解除将使合同关系消灭，因此发生溯及既往的效力。尤其应该看到，在一方违约的情况下，另一方不仅有权解除合同，而且有权要求赔偿损失。而合同的变更因不与违约联系在一起，一般不存在损害赔偿问题。

从以上分析可见，合同的变更和合同的解除虽有共性，但又具有各自突出的特点，可以说个性多于共性。因此，我国统一合同法不能因为考虑到两者的共性，而将其作为相同的问题规定在一起，而应当充分考虑其各自的特点，将它们作为两种制度分别作出规定。这不仅有利于完善变更和解除制度的内容，保障合同当事人正确行使变更和解除的方式。尤其是从鼓励交易的原则出发，区分这两种方式是十分必要的。因为如果当事人通过变更可以解决他们之间的争议，应该鼓励当事人通过变更，而不必通过解除方式来解决他们之间的争议。因为解除要导致合同关系的消灭，因此，它毕竟是一种比较极端的方式。过多地运用解除的方法，确实对增进交易不利，也会造成一些财产不必要的损失和浪费。

十一、关于合同权利转让须经义务人同意问题

合同权利转让，是指合同债权人通过协议将其债权全部或部分转让给第三人的行为。转让合同权利实际上是将合同债权作为交易的标的。合同债权转让既是市场交易发展的结果，也必将极大地推动投资的自由转让和流动化，促进市场交易的迅速发展。

一般来说，合同的转让要涉及到两种关系，一是债权人与债务人之间的原合同关系，二是债权人和第三人（转让人与受让人）之间的转让合同关系。尽管债权人转让债权乃是根据其意志和利益处分其权利的行为，但此种处分通常又涉及到债务人的利益，这就产生了一个法律上的权益冲突现象。即从保护和尊重权利人的权利、鼓励交易出发，应当允许权利人在不违反法律和公共利益及合同的约定的前提下自由转让其权利；但是从维护债务人的利益、稳定合同关系出发，又应对权利转让作出适当限制，即要求转让应征得债务人同意。

安徽省人民政府


安徽省人民政府令
　（第129号）


　　《安徽省城市房地产开发经营管理办法》已经2000年10月31日省人民政府第65次常务会议通过，现予发布，自2001年1月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
省长　许仲林
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二000年十一月十日


　　　　　　　　　　安徽省城市房地产开发经营管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。


　　第二条　本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。


　　第三条　房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星建设。


　　第四条　省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
　　市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。


　　第五条　县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导，协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。
　　计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责，协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。

第二章　房地产开发企业





　　第六条　设立房地产开发企业，应当符合《条例》第五条规定的条件，其中，在设区的市设立房地产开发企业的，注册资本应当在500万元以上；在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的，注册资本应当在200万元以上。


　　第七条　设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。


　　第八条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
　　（一）营业执照复印件；
　　（二）企业章程；
　　（三）验资证明；
　　（四）企业法定代表人的身份证明；
　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
　　房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省人民政府建设行政主管部门审批，领取资质等级证书；须报国务院建设行政主管部门审批的，由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。


　　第九条　房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目：
　　（一）一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目；
　　（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担29层以上建筑物的建设项目；
　　（三）三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担15层以上建筑物的建设项目；
　　（四）四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担7层以上建筑物的建设项目。


　　第十条　省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动，应当持资质等级证书向省人民政府建设行政主管部门申请办理资质核验，并到房地产开发项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。
　　境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。


　　第十一条　省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质实行年检。符合资质升级条件的，晋升资质等级；不符合资质等级条件的，予以降级或者吊销资质证书。
　　省人民政府建设行政主管部门对房地产开发企业的资质进行年检时，不得收取年检费用。

第三章　房地产开发建设





　　第十二条　县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和年度计划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。


　　第十三条　县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。


　　第十四条　房地产开发项目确定后，县级以上地方人民政府土地行政管理部门应当根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。
　　房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例》第十二条第二款的规定提出意见，并出具房地产开发项目的建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。


　　第十五条　房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定，采取招标方式择优选择房地产开发企业。
　　以依法取得的国有土地使用权作价入股进入房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。


　　第十六条　房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后，应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规则、用地审批手续。
　　房地产开发合同应当载明下列内容：
　　（一）房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
　　（二）开工期限和建设进度；
　　（三）基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定；
　　（四）项目建设质量要求；
　　（五）项目拆迁补偿、安置要求；
　　（六）房地产开发主管部门对项目提供的配套条件；
　　（七）违约责任以及双方约定的其他事项。


　　第十七条　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％，具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。


　　第十八条　房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
　　房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。


　　第十九条　房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开支，并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施，其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。
　　对零星建设的房地产开发项目，县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准，向房地产开发企业收取综合开发补助费，用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。


　　第二十条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门申请综合验收，并提交下列材料：
　　（一）城市规划设计条件落实情况的材料；
　　（二）拆迁安置方案落实情况的材料；
　　（三）房地产开发项目建设条件意见书、房地产开发项目手册；
　　（四）项目竣工图和技术档案材料；
　　（五）单项工程及供水、供电、供气、通讯、消防、园林绿化等验收材料；
　　（六）物业管理落实情况的材料；
　　（七）法律、法规规定的其他有关材料。
　　房地产开发主管部门应当按照《条例》第十七条、第十八条的规定进行综合验收，其中建筑面积在20万平方米以下的，由项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收；建筑面积在21万平方米以上的和纳入国家或者本省试点的住宅小区，由省人民政府建设行政主管部门组织有关部门或者单位验收。

第四章　房地产经营





　　第二十一条　转让房地产开发项目，应当符合《条例》第二十条、第二十一条规定。
　　转让房地产开发项目，受让人应当为依据成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。


　　第二十二条　房地产开发企业预售商品房，应当符合《条例》第二十三条规定的条件，并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理预售登记，领取商品房预售许可证明。


　　第二十三条　房地产开发企业预（销）售商品房，应当公布下列事项：
　　（一）预（销）售人的名称、地址及法定代表人；
　　（二）房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明；
　　（三）预售商品房的交付使用时间，现售商品房的竣工验收合格证明；
　　（四）项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图；
　　（五）商品房的结构类型、户型、装修标准，公用建筑面积的分摊办法；
　　（六）商品房的价格和付款方式；
　　（七）物业管理方式；
　　（八）法律、法规规定的其他事项。


　　第二十四条　商品房预（销）售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：
　　（一）当事人姓名或者名称及地址；
　　（二）商品房的用地方式及坐落位置；
　　（三）商品房的建筑面积（包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积）、使用面积及楼号、楼层、房号和层高；
　　（四）商品房的价格、付款方式及付款时间；
　　（五）预售商品房交付使用的时间；
　　（六）商品房的结构、设备及质量标准；
　　（七）物业管理方式；
　　（八）违约责任以及争议解决的方式；
　　（九）当事人双方认为需要约定的其他事项。


　　第二十五条　房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
　　经济适用住房价格实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价，具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。


　　第二十六条　经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25％后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。
　　预售经济适用住房的购买人，在付足购房款和住房交付使用之前，不得将购买的预售经济适用住房再行转让。


　　第二十七条　商品房交付使用时，房地产开发企业应当按照《条例》第三十一条规定，向购买人提供质量保证书和住宅使用说明书。


　　第二十八条　商品房交付使用后，在住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的，购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉，建设行政主管部门应当在接到投诉之日起3日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
　　商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责令人应当依法承担赔偿责任。


　　第二十九条　商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款；购买人要求退房的，应当予以退房；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五章　法律责任





　　第三十条　房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正，报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。


　　第三十一条　负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。


　　第三十二条　违反本办法规定的其他行为，《条例》规定给予处罚的，按照《条例》的规定给予处罚。


　　第三十三条　国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六章　附则




　　第三十四条　本办法应用中的具体问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。


　　第三十五条　本办法自2001年1月1日起施行。