房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值，而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中，房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
　　一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
　　关于房屋承租人优先购买权制度，学术界和实务界至今仍存在存废之争。
　　主张该制度存在的理由的有：第一，房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值，可以充分发挥物的效用，提高物的使用效率，维护既有的物的使用关系，稳定社会经济秩序。第二，体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中，承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权，承租人被当然推定为“弱者”，如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益，所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买，反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正，这是法律公平实现的更高层次。
　　与此相对，有大批学者主张废止，理由是：第一，所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权，是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制，是对意思自治原则的侵犯，同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二，立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊，造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约，双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利，出租人再实际低价转让给第三人，而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态，房屋交易遥遥无期，善意买受人的利益遭到极大的破坏，交易安全无从谈起。 3第三，通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利，但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发，为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四，立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的，随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立，房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要，而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
　　二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
　　纵观上述反对与赞成的声音，虽然反对的理由有合理成分，但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配，体现其支配权的过程，具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权，但要在法律规定的范围内进行，不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益，所以，所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用，第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租，而是出于居住、营业等需求，实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态，对承租人而言，如没有优先购买权对出租人的约束，其合法权益很难得保护。现阶段，虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化，但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势，保留此项制度非常必要，至于立法本身存在的弊端，则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
　　三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
　　（一）房屋承租人优先购买权的效力
　　房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的，先买权在我国现行立法也叫优先购买权，优先购买权既有物权效力的优先购买权，也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人，具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张，不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值，笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性，确立债权属性，意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系，而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系，承租人的优先权应是优先于第三人取得物权，第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下，承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则，但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容，实现了法律体系内部的和谐统一。
　　（二）关于同等条件的司法判定
　　同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同，只要基本对等，并且不损害出租人的合法权益，不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准，有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折算法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破，增加基于特定第三人产生的人格利益，转移到房屋价款之中，有其合理的部分，也符合市场经济规律的发展，但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
　　（）关于损害承租人优先购买权的救济期限
　　除斥期间仅适用于形成权，期间届满权利当然消灭。据此，如将承租人的优先购买权定性为形成权，除斥期间届满后，承租人便不可主张权利，出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由，承租人的实体权利会消灭，并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定，这样不利于完整地保护承租人的权利。所以，对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年，考虑到救济期限太长不利于鼓励交易，太短不利于维护承租人的利益，所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋，第三人又多次易手的情形，如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权，多年以后再主张，对出租人和第三人来说不公平，建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算，但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外，《民法通则》第138条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处，也给承租人的权利实现提供了多种可能。
　　（）对承租人的限制
　　1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的，才享有优先购买权，出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋，按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解，承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系，故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租，从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发，由次承租人享有优先购买权较合理，但如果承租人转租未经出租人同意，承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时，房屋可分割出卖的，各承租人仅对承租的部分享有优先购买权，承租人就承租部分放弃优先购买权的，其他承租人对此不能主张优先购买权；不可分割的，各承租人能协商一致的按协商结果处理，不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权，若放弃则按比例大小依次类推。
　　（五）与其他权利冲突的解决
　　1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产，在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下，第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”，基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权，据此，承租人不能再主张优先购买权，不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的，承租人的优先购买权是基于债权关系产生的，根据物权优于债权的原理，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人，承租人未到场的视为放弃。据此，承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖，则成为竞买人，所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买，应建议承租人享有报价的权利，如现场竞价低于承租人的报价，由承租人以报价买受房屋。

　　北安市法院 王胜宇
贵州省人民政府


贵州省价格违法行为行政处罚规定

贵州省人民政府令第98号


《贵州省价格违法行为行政处罚规定》已经2006年12月27日省人民政府第46次常务会议通过，现予公布，自2007年3月1日起施行。

代省长 林树森


二○○七年一月十一日


贵州省价格违法行为行政处罚规定


第一条 为依法惩处价格违法行为，保护消费者和经营者的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《贵州省价格条例》，结合本省实际，制定本规定。

第二条 本省行政区域内对价格违法行为实施行政处罚，适用本规定。

第三条 县级以上人民政府价格主管部门依法对价格活动进行监督检查，对价格违法行为实施行政处罚。 县级以上人民政府其他有关部门在各自职责范围内，依法协助价格主管部门做好价格行政处罚工作。

第四条 对价格违法行为实施行政处罚，应当遵守行政处罚程序规定，做到事实清楚、证据确凿、定性准确、程序合法。 不遵守法定程序的，行政处罚无效。

第五条 经营者违反明码标价规定，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得,可以并处5000元以下罚款： (一)不标明价格的；
(二)不按规定的内容和方式明码标价的；
(三)不出示收费许可证收费的；
(四)不按规定在营业场所或者公共场所公示商品价格或者服务收费的项目、标准、依据和价格举报电话的；
(五)在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用的；
(六)不能提供降价纪录或者有关核定价格资料的；
(七)擅自印制标价签或者价目表的；
(八)使用未经监制的标价内容和方式的；
(九)其他违反明码标价规定的行为。

第六条 经营者有下列价格欺诈行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处5万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：
(一)使用欺骗性或者误导性的语言、文字、图片、影音、计量单位等方式标价的；
(二)标示的市场最低价、出厂价、批发价、特价、极品价等价格无依据或者无从比较的；
(三)对同一商品或者服务，在同一交易场所同时使用标价不一的标价签或者价目表的；
(四)变相提高商品价格或者加收费用的。

第七条 经营者有下列价格欺诈行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处10万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：

(一)降价销售所标示的折扣商品或者服务与实际不符的；
(二)虚构原价、虚构降价原因、虚假优惠折扣、谎称降价或者将要提价等；
(三)采取价外馈赠方式销售商品或者提供服务时，不如实标示馈赠物品的品名、规格、等级、数量和服务项目、服务内容的；
(四)无服务事实收取费用的；
(五)对实行市场调节价的商品价格和服务收费，谎称为政府指导价或者政府定价的。

第八条 经营者违反《中华人民共和国价格法》第十四条的规定，采取抬高等级或者压低等级等手段销售、收购商品或者提供服务，变相提高或者压低价格的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，给予警告，可以并处1万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

第九条 经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：
(一)强制或者变相强制服务并收费的；
(二)违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的；
(三)不按照规定提供服务而收取费用的；
(四)未按规定申领收费许可证或者收费许可证未经年度审验而收费。

第十条 经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处2万元以上20万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：
(一)超出政府指导价浮动幅度制定价格的；
(二)高于或者低于政府定价制定价格的；
(三)擅自制定属于政府指导价、政府定价范围的商品价格的；
(四)擅自设立属于政府指导价或者政府定价范围的服务收费项目，收取收费许可证上未标明的收费或者提高收费标准的；
(五)提前或者推迟执行政府指导价、政府定价的；
(六)自立收费项目或者自定标准收费的；
(七)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
(八)未按规定填写收费票据，延长收费时限，增加收费频次的；
(九)对政府明令取消的收费项目继续收费的；
(十)涂改、伪造、买卖政府价格、收费批文的；
(十一)不执行政府指导价、政府定价的其他行为。

第十一条 经营者提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处3万元以上15万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿,或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

第十二条 经营者违反法律、法规的规定牟取暴利的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

第十三条 经营者有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处3万元以上30万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：
(一)利用行政性垄断或者行业性垄断的优势，违反规定收费或者强制性销售商品或者强制性提供服务，强制性收购或者变相压价收购商品；
(二)联合固定价格或者限制转售价格；
(三)经营者之间通过协议、决议或者协调等方式串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者合法权益的。

第十四条 经营者除依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外，为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处3万元以上30万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

第十五条 经营者不执行法定的价格干预措施、紧急措施，有下列行为之一的，择令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处4万元以上40万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：
(一)不执行提价申报或者调价备案制度的；
(二)超过规定的差价率、利润率幅度的；
(三)不执行规定的限价、最低保护价的；
(四)不执行集中定价权限措施的；
(五)不执行冻结价格措施的；
(六)不执行法定的价格干预措施、紧急措施的其他行为。

第十六条 经营者捏造散布涨价信息哄抬价格，推动商品价格过高上涨，引起消费者恐慌，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处2万元以上20万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。 经营者利用自然灾害或者突发性事件哄抬物价、违反规定收费，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处40万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。

第十七条 本规定第八条、第九条、第十条、第十一条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条规定中经营者为个人的，对其没有违法所得的价格违法行为，可以处5万元以下的罚款。

第十八条 本规定第五条至第十六条规定中的违法所得，属于消费者或者其他经营者多付价款的，责令经营者在15日内退还。难以查找多付价款的消费者或者其他经营者的，责令公告查找。公告期限最短不少于5日，最长不超过15日。 经营者拒不按照前款规定退还消费者或者其他经营者多付的价款，以及公告期限届满仍未退还消费者或者其他经营者多付的价款，由政府价格主管部门予以没收，消费者或者其他经营者要求退还时，由经营者依法承担民事责任。

第十九条 经营者拒绝提供政府价格活动需要的与生产经营、利润等有关的账簿、单据、凭证、文件以及其他资料的，责令限期改正，予以警告；逾期不改正的，可以处2万元以下的罚款。 经营者提供虚假的生产经营、利润等有关账簿、单据、凭证、文件以及其他资料的，责令限期改正，予以警告，可以并处2万元以上5万元以下的罚款。

第二十条 价格主管部门作出责令停业整顿、吊销收费许可证、较大数额罚款的行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求听证的权利。当事人要求听证的，价格主管部门应当组织听证。 较大数额罚款的标准依照《贵州省人民政府关于行政处罚较大数额罚款标准的规定》执行。

第二十一条 经营者有《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条所列情形的，应当依法从轻或者减轻处罚。 经营者有下列情形之一的，应当从重处罚：
(一)价格违法行为严重或者社会影响较大的；
(二)屡查屡犯的；
(三)伪造、涂改或者转移、销毁证据的；
(四)转移与价格违法行为有关的资金或者商品的；
(五)经营者拒不按照本规定第十八条第一款规定退还消费者或者其他经营者多付价款的；
(六)应予从重处罚的其他价格违法行为。

第二十二条 经营者对政府价格主管部门作出的行政处罚决定不服的，应当先依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。

第二十三条 受处罚的经营者逾期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的3%加处罚款；逾期不缴纳违法所得的，每日按违法所得数额的2‰加处罚款。

第二十四条 价格执法人员泄漏国家秘密、经营者商业秘密或者违反执法程序、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第二十五条 本规定从2007年3月1日起施行。