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预购商品房再转让/田冲

时间:2024-05-20 21:36:08 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9524
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预购商品房再转让
——田冲

案例简介:06年1月份,刘先生通过一房屋中介公司与别人签订了一份房屋更名合同。合同中约定由刘先生首期付款10万元替卖方到银行还款撤押,然后双方再到开发商处办理更名手续,手续费由刘先生全部承担,更名手续办理完后刘先生再付给卖方剩余的房款15万。合同中还详细约定了双方的权利义务及办理银行还款撤押、办理更名手续的具体日期及不能办理的违约责任。在合同履行的过程中,因为刘先生的身份证过期没能及时从银行提款而导致迟延付款,卖方要求刘先生承担违约责任,支付约定数额的违约金,刘先生不同意,卖方随诉诸法院。
律师分析:本案实际上是一个商品房预售合同转让的效力问题。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更合同主体,合同内容不发生变化,由商品房预购人将原预购合同的债权或者权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的买卖法律关系。
《中华人民共和国合同法》第79条规定:债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。《中华人民共和国房地产管理法》第45条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。这说明商品房预售合同的转让是合法的,只是由国务院基于行政管理的需要具体来把握。
而鉴于房地产市场的异常火爆,房地产泡沫也随之高涨,给经济运行带来了巨大的风险;同时房地产市场的发展趋于畸形,盲目的追求高利润,开发高档住宅及商业地产,不利于房地产市场的长期健康的发展,更不利于国家宏观调控政策的实施,同时也给行政管理及实施社会福利政策带来了阻力。再者,不动产流转是经济社会资源配置的最重要方式之一,国家对其征收流转税也是财政来源的重要组成部分,但更重要的意义在于国家通过税收这个法律的、经济的杠杆来调节社会资金的流向及流转速度,从而达到其行政管理的目的。而商品房预售合同的转让因为其没有发生房屋权属的移转,不存在对不动产征税问题,致使税金流失,而且加速了房屋财产的流转,给目前炙热的房地产市场的降温带来巨大压力。
2005年4月30号,经国务院同意并转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。至此商品房预售合同的转让已经被国务院否定。国务院行使了《中华人民共和国城市房地产管理法》中赋予其规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题的权力,明确予以否定,至此《中华人民共和国房地产管理法》第37条的授权性法律规定已经得到了补充。
《中华人民共和国合同法》第52条规定:违反法律、法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国房地产管理法》第37条的规定就是强制性的法律规定。《西安市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售管理有关问题的通知》第三条规定:预售商品房不得转让。刘先生与出卖人签订的房屋更名合同应当认定为一份无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力,既然没有法律约束力就不存在违约不违约的问题。对于无效合同来说,只能产生以下法律后果:合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还的或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
对于本案来说,既然合同无效,合同中约定的违约条款也就当然的无效,不存在谁违约,谁承担违约责任的问题;对于买受人来说,他并没有实际占有该房屋,也就谈不上返还财产,而对于卖方来说,既然已经收取了部分购房款,就应当返还购房款及同期银行利息;因为本案中的卖方存在主要的过错,所以因合同无效而造成的损失应当主要由卖方来承担。
刘先生要想购买该房屋只能等到对方办理了房产证之后再与其签订房屋买卖合同,这样的合同才是合法有效,才能得到法律的切实保护!
出现以上情况,买受人的权利是很难得到法律的切实保障的。我国不动产的公示方法就是登记,这提醒广大的购房者,在买房之前一定要审查清楚:房屋出卖人与房屋产权证上登记的产权人是否一致?如不一致,是否得到了产权人的合法有效的授权?该房屋是否有共有权人?有的话,共有权人是否同意出卖房屋?只有把好这一关,才能切实有效的防止以上的情况发生。
综上所述,在房屋买卖当中,有着很多的违法、违规操作,有的是基于对法律、法规政策的无知、不了解,有的则是为追求利益而明知故犯,他们的行为轻者会给购房者带来风险乃至损失,重者则是严重的扰乱了房产市场的交易秩序。总之,无论买卖的是一手房还是二手房,都必须先查清卖方有无房产证,有无处分权,不然会导致巨大的法律风险。


关于印发佳木斯市防治机动车排气污染监督管理办法的通知

黑龙江省佳木斯市人民政府


关于印发佳木斯市防治机动车排气污染监督管理办法的通知

佳政发〔2012〕10号


各县(市)区人民政府,市政府直属各单位:

经市政府同意,现将《佳木斯市防治机动车排气污染监督管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。



                          佳木斯市人民政府
                        二〇一二年六月二十六日



                佳木斯市防治机动车排气污染监督管理办法

  第一条 为减少机动车污染物排放,保护和改善大气环境质量,保障人民群众身体健康,根据《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《黑龙江省环境保护条例》、《汽车排气污染监督管理办法》( 〔90〕环管字第359号)等有关法律、法规、规范性文件,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于佳木斯市行政区域内机动车排气污染的监督管理。
部队使用的机动车排气污染防治,由部队车辆管理部门依据国家有关规定实施监督管理。
  第三条 本办法所称机动车,是指以汽油、柴油或者其它可燃物质作为燃料,以动力装置驱动或者牵引,上道路行驶的供人员乘用或者用于运送物品以及进行工程专项作业的轮式车辆。
本办法所称机动车排气污染,是指机动车排气管排放的污染物和曲轴箱、油箱、燃油系统燃料蒸发排放的污染物所造成的污染。
  第四条 市环境保护行政主管部门对全市机动车排气污染防治实施统一监督管理;县级以上人民政府环境保护行政主管部门负责本行政区域内机动车排气污染防治的监督管理。
  公安、交通、质量技术监督、工商等行政管理部门,按照各自职责,做好机动车排气污染防治的监督管理。
  第五条 环境保护行政主管部门负责建立机动车排气污染监督管理数据库和数据传输网络,对检测数据等信息进行统一管理,为有关行政管理部门执法提供统一数据和信息。
  第六条 在本市道路上行驶的机动车排放的污染物,应当达到排放标准;超过排放标准的,不准上路行驶。
  第七条 新购置机动车注册登记前,机动车所有者应当在拟注册登记地申请核发环保检验合格标志。符合条件的,由环境保护行政主管部门核发机动车环保检验合格标志;不符合条件的,不予核发机动车环保检验合格标志。
  第八条 在用机动车定期检验时,应当对机动车排气污染进行检测。检测合格的,由环境保护行政主管部门核发机动车环保检验合格标志;检测不合格的,不予核发机动车环保检验合格标志,公安机关交通管理部门不予办理定期检验。
  第九条 未取得机动车环保检验合格标志的外地旧机动车在本市进行交易,应当进行排气污染检测。对检验合格的机动车,由环境保护行政主管部门核发机动车环保检验合格标志,取得机动车环保检验合格标志后到有关行政管理部门办理转移登记手续。
  第十条 道路运输管理机构对营运机动车进行机动车综合性能检验时,对不符合规定污染物排放标准的机动车,不予通过机动车综合性能检验。
  第十一条 环境保护行政主管部门可以对在用机动车排气污染实行抽测。机动车所有人或者使用人对环境保护行政主管部门的抽测应当予以配合。
  经抽测不符合污染物排放标准的机动车,由环境保护行政主管部门负责限期处置,同时将该机动车的检测结果记录在册、输入监督管理数据库,并予以公告。
  第十二条 从事机动车排气污染治理维修业务的企业应当依法具备相应的维修经营业务许可, 按照机动车排气污染防治的有关要求和技术规范对机动车进行维修,使机动车达到规定的污染物排放标准,并应当将机动车排气污染控制指标纳入维修质量保证内容,在质量保证期内承担维修质量责任。
市环境保护行政主管部门对维修发动机和排气污染控制系统的机动车,进行排气污染抽测,达不到国家规定的排放标准的,不得交付使用。
  第十三条 环境保护行政主管部门会同交通行政主管部门,组织承担机动车排气污染治理的维修企业质量管理和维修人员进行技术业务培训。
  第十四条 从事机动车排气污染检测业务的机构应当依法取得省环境保护行政主管部门的委托,按照国家规定的污染物排放标准和检测方法,进行机动车排气污染检测,如实填写机动车排气污染检测报告,并建立机动车排气污染检测情况档案,同时向环境保护行政主管部门报送检测结果和检测统计数据。
机动车排气污染检测机构违反有关法律、法规、技术规范规定进行机动车排气污染检测的,其检测数据无效。
市环境保护行政主管部门可以对机动车排气污染检测机构检测的机动车进行排气污染现场抽测。
  第十五条 机动车排气污染检测,按照黑龙江省物价监督管理局规定的机动车安全技术检验收费标准收取检测费。
环境保护行政主管部门对机动车进行排气污染抽测,不得收取检测费。
第十六条 机动车排气净化装置,应当在国家和省有关部门认证的产品中选用,环境保护行政主管部门对其净化效果进行跟踪测试。
  第十七条 生产、销售机动车排气净化装置,必须实施产品质量检测制度和质量保证期制度。在产品质量保证期内出现质量问题的,由生产、销售者依照《中华人民共和国产品质量法》的规定承担产品质量责任。
  第十八条 在用机动车尾气排放超过标准的,按照《黑龙江省环境保护条例》第四十四条第二款处罚。
  第十九条 机动车排气污染检测机构未取得省环境保护行政主管部门的委托进行机动车排气污染检测的,或者在检测中弄虚作假的,按照《中华人民共和国大气污染防治法》第五十五条处罚。
  第二十条 从事机动车排气污染监督、检测的有关行政管理部门及其工作人员有  下列行为之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  (一)对不符合规定发放机动车环保检验合格标志的;
  (二)对不符合规定的污染物排放标准的机动车办理定期检验手续的;
  (三)对不符合规定的污染物排放标准的机动车通过综合性能检验的。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。



简述我国商业银行面临的利率风险

刘成江


  一、利率风险的基本内涵与分类
  1.利率风险的含义
  在研究利率风险之前,首先应该了解风险的概念。风险是一种可量化的不确定性。金融市场风险种类繁多,根据其来源可具体分为信用风险、市场风险和操作性风险等。利率风险是一种主要的市场风险。
银行利率风险是利率的不利变动给银行财务状况带来的风险,或者说是指由于市场利率变动的不确定性导致商业银行的净利息收入与预期的偏差。巴塞尔银行监督委员会在2004年发布的《利率风险管理原则中》将利率风险定义为利率的不利变动给银行的财务状况带来的风险。利率的变动通过影响银行的净利息收入和其他一些利率敏感性收入与经营管理费用,最终影响到银行的收益。
  2.利率风险的分类
  赵同章(2005) 认为,由于商业银行内外部因素的共同作用,实质性的利率风险具体表现为收益与股东权益市场价值变动风险、内含期权风险、利率结构风险、逆向选择风险以及利率操作风险。
  宋挥、罗浩(2006) 指出,根据巴塞尔委员会的定义并结合我国商业银行实际情况,商业银行的利率风险具体表现为:资产负债匹配风险、利率结构风险、内含客户选择权风险以及利率曲线风险。
根据中国银监会于2005年出发布的《商业银行风险管理指引》,利率风险按照来源的不同可以分为,重新定价风险、收益率曲线风险、基准风险和期权性风险。重新定价风险也称为期限错配风险,是最主要和最常见的利率风险形式,来源于银行资产、负债和表外业务到期期限或重新定价期限所存在的差异。重新定价的不对称性也会使收益率曲线斜率、形态发生变化,即收益率曲线的非平行移动,对银行的收益或内在经济价值产生不利影响,从而形成收益率曲线风险,也称为利率期限结构变化风险。基准风险也称为利率定价基础风险,是另一种重要的利率风险来源。在利息收入和利息支出所依据的基准利率变动不一致的情况下,虽然资产、负债和表外业务的重新定价特征相似,但因其现金流和收益的利差发生了变化,也会对银行的收益或内在经济价值产生不利的影响。而期权性风险则是一种越来越重要的利率风险,来源于银行资产、负债和表外业务中所隐含的期权。
  二、我国商业银行面临的主要利率风险
  利率风险对于我国商业银行来说并不陌生,即使是在利率管制时期,货币当局也会根据国民经济健康发展的需要调整存贷款等利率水平。利率水平的多变性和不确定性使金融市场上各经济主体承受着较大的利率风险。商业银行当然也不例外,并且,随着利率市场化的推进,我国商业银行面临的各类利率风险将明显的加大。
  1.基本点风险的威胁
  基本点风险也称为利率定价基础风险,是一种重要的利率风险来源。在利息收入和利息支出所依据的基准利率变动不一致的情况下,虽然资产、负债和表外业务的重新定价特征相似,但因其现金流和收益的利差发生了变化,也会对银行的收益或内在经济价值产生不利影响。
  相对于其它形式的利率风险,我国商业银行面临的基本点风险最为严重。主要体现在在利率市场化条件下我国的利差水平将大大下降。据麦肯锡预测,我国整个银行业的平均利差将从目前的3.33%下降近100个基点,达到国际开放金融市场的平均利率水平的2%左右。其原因包括:在完成市场化后,我国银行面临的竞争将更加激烈,各商业银行展开价格战不可避免;一方面为了竞争资金来源而提高存款利率,同时为了争取优质的贷款客户而很难提高贷款利率。存贷款的利差水平也就自然降低了。
  另外,随着利率市场化的实现,我国商业银行存贷款利率的设定会逐渐与国际接轨,可能会以LIBOR或其他利率作为参照利率,存贷款利率的参照利率相关性的减弱同样会带来基本点风险。
  2.期权性风险的加剧
  期权性风险是一种越来越重要的利率风险,来源于银行资产、负债和表外业务中所隐含的期权。一般而言,期权赋予其持有者买入、卖出或以某种方式改变某一金融工具或金融合同的现金流量的权利,而非义务。期权可以是单独的金融工具,如场内(交易所)交易期权和场外期权合同,也可以隐含于其他的标准化金融工具中,如债券或存款的提前兑付、贷款的提前偿还等选择性条款。一般而言,期权和期权性条款都是在对买方有利而对买方不利时执行,因此,此类期权性工具因具有不对称的支付特征而会给卖方带来风险。
  利率市场化往往会带来利率水平的上升,我国阶段性的利率上升对存款人比较有利,他们可以选择重新安排存款,这样就对商业银行产生非常不利的影响。另外,随着我国金融市场的发展,越来越多的期权品种因具有较高的杠杆效应,还会进一步增大期权头寸可能会对银行财务状况产生的不利影响,这些都会让期权性的利率风险更加严重。
  3.重新定价风险的加大
  重新定价风险也称为期限错配风险,是最主要和最常见的利率风险形式,来源于银行资产、负债和表外业务到期期限(就固定利率而言)或重新定价期限(就浮动利率而言)所存在的差异。这种重新定价的不确定性使银行的收益或内在经济价值会随着利率的变动而变化。例如,如果银行以短期存款作为长期固定利率贷款的融资来源,当利率上升时,贷款的利息收入是固定的,但存款的利息支出却会随着利率的上升而增加,从而使银行的未来收益减少和经济价值降低。
  我国商业银行的存贷款期限失衡严重,必须在利率变动前尽快采取有效的管理手段,以避免或减少不利的利率变动给银行带来的损失。而这一切的前提是商业银行是商业银行能够尽可能准确地分析利率变动的影响因素,把握利率的变动趋势。我们商业银行在这方面的不足大大加重了利率风险的危害。
  4.收益曲线风险的严重
  重新定价的不对称性也会使收益率曲线斜率、形态发生变化,即收益率曲线的非平行移动,对银行的收益或内在经济价值产生不利影响,从而形成收益率曲线风险,也称为利率期限结构变化风险。一般而言,长期利率总是高于短期利率,收益线在通常情况下会随期限的延长而逐步上升(称为正收益曲),但在商业周期扩张阶段,由于货币政策反向操作,短期利率可能会高于长期利率,从而使银行等经济主体所期望的利差收益落空。特别是在金融恐慌时期,长短期利率倒挂现象会频繁出现。例如,东南亚金融危机期间,泰国、香港的隔夜利差曾一度高至300%~1000% 。这时短期负债比重较高的银行面临的利率风险就较大,收益曲线风险也就因此产生。银行利用短期负债支持长期资产,长短期利率水平的差异可给银行带来期望利差的收入。当收益曲线异常变动,长短期利差缩小甚至出现倒挂时,银行的利差收入就会大幅度降低甚至变为负数。
  三、我国商业银行利率风险管理的现状
  随着利率调整的加快,利率风险的加大,已经有许多商业银行开始尝试运用利率敏感资产与敏感负债的分析方法来研究资产负债状况,并根据对利率趋势的预测和判断,在客观条件允许的范围内对资产负债进行适当的调整,以防范利率风险,争取较好的财务收益。但是,在现行金融体制下,我国商业银行的利率风险管理是非常薄弱的。
  1.商业银行内部利率风险管理薄弱
  (1)利率风险管理观念滞后和人才匮乏制约了风险防范技术的发展。一是由于受长期利率管制的影响,商业银行对利率变动反应较为迟钝,对利率风险较为陌生,各家银行的竞争观念也比较单一,虽然存贷款竞争已从过去单纯追求规模扩张上升到追求效益,但在价格等深层次经营管理方面的竞争还十分肤浅。二是商业银行各个经营层面认识不同,一些人认为利率市场化是国家深化金融体制改革、加入WTO的客观需要,利率市场化的进程不会太快,坐等观望气氛较浓。三是由于现行各商业银行利率管理基础工作较弱,如利率定价模型中需要大量的基础性数据和资料等体系问题尚未解决,所以认为市场化过程中产生的风险难以控制,只能被动应付。四是具备利率风险管理要求的知识结构和实践操作经验的人才较少,不能很好地适应利率市场化的要求。
  (2)风险管理机构职能不明确,尽管从1994年起各商业银行纷纷效仿国外设立了资产负债管理委员会,并尝试推行资产负债比例管理,为商业银行经营管理及利率风险管理的科学化、现代化打下了良好的基础,但这些资产负债管理委员会的职能不明确,只是一个议事机构,也没有专门的资产负债管理经理人员执行利率风险管理职能,从而不可能对利率风险及时作出反映,并据以调整资产负债战略。
  (3)内控机制不健全,没有形成一套合理的利率风险管理流程。由于我国的商业银行长期的处于利率管制下粗放式经营,对先进的风险测量方法了解较少,还没有建立健全的适合我国商业银行的风险指标体系和测量模型,用来辨别利率变化情况下所面临的风险种类并衡量利率风险度,评估利率风险损失值,以便于及时采取措施规避风险。同时,随着我国利率市场化步伐的加快,虽然各商业银行开始借鉴国外先进的经验,参照巴塞尔协议委员会制定的稳健经营利率风险管理核心原则,建立利率风险内控机制。但从当前我国商业银行的情况来看,利率风险管理机制不健全:一方面缺乏科学的奉贤计量和监控系统;另一方面,对利率风险缺乏严格的监控制度。
  (4)资产负债品种结构单一,难以适应以利率风险管理为中心的资产负债管理需要。目前商业银行非存款性资金来源、非信贷金融产品品种的开发和金融创新能力都十分薄弱,限于资产负债业务品种、结构单一化的现实情况,即使商业银行测算到缺口风险的大小,也未必能根据所承受的风险状况,通过调整资产负债表中的投资组合,有效地进行利率风险控制。
  2.利率风险管理的外部宏观经济环境不成熟
  (1)我国现行利率政策和金融法规存在缺陷。在我国当前的利率政策中规定:中长期存贷款利率确定方式不统一,存款利率按期限确定,贷款利率每年一定,使商业银行存在重新定价风险隐患;存贷款利率计息规则不合理,根据《人民币利率管理规定》,各活期类存款都是按照结息日利率计算利息,导致商业银行在计算利率风险敞口时无法确定其重新定价期限,影响了分析的准确性。而贷款年利率折算成日利率时,按年利率除以360天计算,由于利率折算方式不够精确,在按日计息时,实际利率会大于公布利率。对于贷款金额大、提前还贷的客户,在计息时容易引起争议,存在一定的利率风险。
  (2)我国当前尚未形成一个完善的金融市场。虽然近几年我国金融市场建设取得了很大的进步,货币市场、外汇市场、债券市场、股票市场等初具规模,各项改革也在有条不紊的进行。但仍未形成一个比较完善的金融市场。货币市场还有待完善;资本市场发展相对滞后性使得商业银行承担着经济活动中的大部分资金需求,集中了大量的风险;外汇市场的规模较小且主要局限于即期外汇交易,因而难以对外汇头寸暴露进行有效的防范和控制。金融衍生工具市场基本上还处于空白状态,使商业银行缺少了规避利率风险的有效手段。因此金融市场整体发展的滞后性和管理工具的缺乏,使商业银行在规避利率风险工具的选择和运用上都受到很大的制约,不利于我国商业银行的利率风险的管理。
  综上所述,我们可以看出当前我国商业银行的利率风险管理情况不容乐观,存在着诸多问题。随着利率市场化改革的不断推进,商业银行必将面临更加现实而严峻的利率风险考验。在这种情况下,就要求我们在积极学习与借鉴国外先进利率风险管理方法的同时,加强国内的利率风险管理研究。
参考文献
1、赵同章 金融理论与实践[J] 2005/02 我国商业银行利率风险管理探讨
2、宋挥 罗浩 金融与经济[J] 2006/06 商业银行利率风险管理与应对机制研究
3、杨锦 商场现代化[J] 2007/01 近期我国商业银行利率风险的现状分析


北安市人民法院 刘成江