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二手房买卖合同纠纷办案小结/陈召利

时间:2024-07-24 18:49:44 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9333
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二手房买卖合同纠纷办案小结

作者:陈召利 主页:www.law-god.com


最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件,笔者发现,房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因,令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题,希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1.委托合同签订不规范
一般来说,房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同,但是,在实践中,房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同,多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”,将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2.逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》(现变更为《南京市存量房买卖合同》)上签字盖章,不如实将双方的权利义务反映在合同上,逃避居间义务。这样一旦发生纠纷,买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定,从2007年9月1日起,本市主城区存量房实行网上交易管理,存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易,买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后,如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审,其他交易程序基本没有变化,只是将原来手工填写的(《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类)改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的,由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务,则不具备合法的房地产经纪资质。
在此,提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕,选择正规的房地产经纪机构,以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述,房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同,而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同,对中介费用(即报酬)的计算方式和支付方式作了明确约定,而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作,一般来说,二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次,价款是合同中最重要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。再次,合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者,房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调,有效地控制风险,避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形,否则,一旦售房者违约,购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施,但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者,待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空,此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中,经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是,买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷,买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样,房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用,但是房屋中介人员很难保持中立的状态,而且是否愿意作证也存在疑问。
在此,笔者建议,房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制,明确约定只有签订书面的补充协议,才具有法律效力,从而减少争议的发生。


宿州市人民政府办理人大代表建议和政协提案工作暂行规定

安徽省宿州市人民政府


关于印发《宿州市人民政府办理人大代表建议和政协提案工作暂行规定》的通知

(宿政〔1999〕5号 1999年7月13日)


宿州市人民政府办理人大代表建议和政协提案工作暂行规定


第一章 总则


第一条 为了认真做好人大代表建议、批评和意见(以下简称建议)政协提案的办理工作,据国家和省有关规定,结合我市实际,制定本规定。


第二条 本规定所称的人大代表建议和政协提案是指:
(一)省人大代表建议和省政协提案;
(二)市人大代表书面建议;
(三)经市政协常委会议或主席会议讨论通过向市政府提出的建议案;
(四)市政协提案。


第三条 办理人大代表建议和政协提案,是各级政府及其部门的职责,各级政府及其部门要本着全心全意为人民服务的精神,高度重视,认真负责,明确分管领导和工作机构,配备专(兼)职工作人员,建立健全工作制度,努力办好每件建议和提案。


第四条 市政府办公室负责对各级政府和市政府各部门办理建议和提案工作进行检查、督促和指导。


第二章 交办与承接


第五条 人大代表建议和政协提案,应按分级负责、归口办理的原则确定承办单位。
省人大代表建议、省政协提案由市政府或市政府办公室确定承办单位并交办;
市人大代表建议在市人大常委会办事机构转市政府办公室后,由市政府办公室确定承办单位并交办;
市政协建议案由市政府承办;
市政协提案在市政协办事机构确定承办单位后,由市政府办公室备案。
对涉及两个或两个以上承办单位的,交办机关应明确主办和协办单位。


第六条 承办单位接到交办建议和提案后,要认真清点,逐件登记,并在收件后10日内将回执单退回交办单位。对不属于本单位和本部门职责范围内的,应在收到之日起10日内向交办机关作出说明,经同意后方可退回,不得延误或自行转办。


第三章 办理与答复


第七条 承办单位对承接的建议和提案,要认真研究,组织落实。重要的建议、提案,主要负责同志要亲自主持办理。对其提出的应该解决并有条件解决的问题,要切实解决;因客观条件限制,暂时难以解决的,要创造条件,逐步解决;对不符合法律和政策规定或不可行的,应如实说明情况,以取得人大代表和提案者的谅解。


第八条 承办单位在办理过程中,要加强与人大代表和提案者的联系,主动通报情况,征询意见。分管领导要听取办理工作汇报,认真解决办理工作中的问题。


第九条 承办单位在市人民代表大会和市政协会议期间收到的人大代表建议和政协提案,能够在会议期间办复的,应在会议期间抓紧办理,并书面答复人大代表和提案者。


第十条 对两个或两个以上承办单位共同办理的建议和提案,主办单位应主动与协办单位联系协商办理,协办单位要积极配合,并负责做好本单位职责范围内的工作,提供具体情况资料,与主办单位共同做好办理和答复工作。


第十一条 办理建议和提案,必须以公函的形式予以答复。答复函要针对建议和提案中的意见逐条答复。
办理省人大代表建议、省政协提案,承办单位要按照要求,提前将办理情况报送市政府办公室,由市政府负责答复。
办理市人大代表建议,由承办单位负责答复。答复函中应附有《征询人大代表办复意见表》,对联名提出的建议,只需将《征询人大办复意见表》寄给领衔代表,答复函分别抄送市人大常委会办事机构和市政府办公室。
办理市政协提案,由承办单位负责答复。答复函报送市政协办事机构,由市政协办事机构转复提案人。答复函应抄送市政府办公室。
内容相同的建议或提案,可以并案办理,但必须分别答复人大代表或提案者。
对两个或两个以上承办单位办理的建议、提案,协办单位应在离办理期限15日前将办理意见函告主办单位,由主办单位负责答复。


第十二条 办理市人大代表建议和市政协提案,一般应在3个月内办复;省人大代表建议和省政协提案一般应在2个月内办复。特殊情况不能按时办复的,应向交办机关作出说明,经同意后,可相应延长办理时限,但最迟不得超过6个月。
对有特别时限要求的,按特别要求办理。


第四章 复查与总结


第十三条 建议和提案办复后,承办单位要组织自查,对正在解决或列入规划解决的建议和提案,要制定跟踪落实措施。


第十四条 经征询意见人大代表和提案者对办理结果不满意的,承办单位要按照交办机关的要求,及时研究,组织复查;
(一)办理不当的,要采取措施,按规定程序重新办理;
(二)无法解决的,要再次向人大代表和提案者说明情况,做好解释工作;
(三)需有关部门协助解决的,应及时与有关部门联系,有关部门应积极配合,不得推诿。
复查一般应在收到征询意见后1个月内完成,并书面答复人大代表或提案者,复查答复函抄送市政府办公室,同时抄送市人大常委会办事机构或市政协办事机构。


第十五条 承办单位在办理工作基本结束后,应按要求对办理工作进行总结,并将书面总结材料分别报送市人大常委会办事机构、市政协办事机构和市政府办公室。


第十六条 承办单位应在每年年底前对需要进一步落实的建议和提案进行一次检查,检查情况抄送市政府办公室。


第十七条 承办单位对人大代表建议和政协提案的答复函件,要按档案管理要求,立卷归档。归档一般应在下一次市人民代表大会和市政协全体会议召开后1个月内完成。


第五章 奖惩


第十八条 市政府对办理建议和提案工作成绩显著的单位和个人予以表彰和奖励。表彰和奖励一般每两年一次,由市政府办公室组织实施。


第十九条 有下列情形之一情节严重的,予以通报批评:
(一)无领导分管,无专人负责办理工作的;
(二)久拖不办,贻误工作的;
(三)遗失建议、提案文本的;
(四)敷衍塞责,草率应付的。


第二十条 办理工作受到通报批评的单位,年度目标考核不得评为先进单位,并追究分管领导和责任人的行政责任。


第六章 附则


第二十一条 各县、区政府的人大代表建议和政协提案办理工作,参照本规定执行。


第二十二条 县、区人大、政协机关转交市政府部门办理的人大代表建议和政协提案,按来信处理。


第二十三条 本规定由市政府办公室负责解释。


第二十四条 本规定自发布之日起施行。

洛阳市散装水泥管理办法

河南省洛阳市人民政府


洛阳市散装水泥管理办法

(1991年10月22日洛阳市人民政府第4号令发布,根据2005年7月26日洛阳市人民政府第71号令公布的《洛阳市人民政府关于修改〈洛阳市散装水泥管理办法〉的决定》修订)




  第一条 为了发展散装水泥,提高社会经济效益,实现国家提出的发展散装水泥的目标,根据国务院和省政府有关关规定,结合本市情况制定本办法。


  第二条 发展散装水泥,是国家在水泥生产,销售和应用中采取的一项重大经济技术政策,各级人民政府应当加强领导,有关部门应积极配合,制定具体措施,保障散装水泥计划的落实,


  第三条 凡本市行政区域区(以下简称本市)生产、销售、运输、使用管理散装水泥的单位和个人,均适合本办法。


  第四条 市建设委员会是散装水泥管理工作的行政主管部门,其所属的市散装水泥管理办公室(以下简称市散办)具体负责本办法的组织实施。


  第五条 市散办的主要职责是:
  (一) 贯彻执行发展散装水泥的法规,规章和政策;
  (二) 编制本市散装水泥发展规划,制订年度散装水泥生产,销售和使用计划,经市计划委员会(以下简称市计委)批准后,组织实施;
  (三) 对发展散装水泥工作进行协调,指导和监督;
  (四) 按规定征收统筹安排发展散装水泥专项资金(以下简称专项资金)。


  第六条 水泥生产和使用单位,应当完成市散办下达的年度散装水泥计划。


  第七条 新建,扩建和改建水泥生产企业,应当按散装比例70%以上的发放能力的要求进行设计和同步建设,按期投入使用。


  第八条 水泥生产企业每年应当与市散办签定散装水泥生产销售和散装水泥专项资金交合同书,作为本企业承包责任制的任务完成,业务主管部门应当将计划执行司令部作为考核企业及法人代表的指标之一,未完成计划的不能评为先进企业。


  第九条 承接建设工程的施工单位,应当具备与使用散装水泥施工相适应的设施,否则不得参加建设工程的施工投标。


  第十条 水泥生产企业和销售,运输散装水泥的单位,应当切实加强对发放,运输散装水泥的计量管理,严格执行国家在计量方面的规定。


  第十一条 袋装水泥生产企业,使用单位应当按照财政部发布的《散装水泥专项资金征收和使用管理办法》(财综[2002]23号)和《河南省散装水泥项资金征收和使用管理实施细则》(豫财综[2004]45号)的规定,缴纳散装水泥专项资金。


  第十二条 市散办征收的专项资金按预算外资金管理、专户储存、并在市财焉得算清上,专款专用;
  (一) 购置,建设散装水泥的设备和设施;
  (二) 发展散装水泥的管理和宣传;
  (三) 发展散装水泥的科研,新技术的开发,引进和信息交流;
  (四) 奖励生产,推广应用散装水泥有显著成绩的单位和个人。


  第十三条 发展散装水泥所需资金银行应当予以支持,在同等条件下先安排贷款;所需材料计划物资部门应当在分配计划中给予安排。


  第十四条 市散办每年应当从专项资金收取总额中提取5%~7%作为发展散装水泥的专项奖励资金,主要用于超额完成散装水泥计划的企业,大型建设工程项目的奖励。


  第十五条 本办法自1992年1月1日起施行,1985年市城乡建设局和市财政局联合颁发《洛阳市散装水泥暂行管理办法》同时废止。